2014年济南商业市场分析包括天桥区.pptx

PART2 商业市场分析
整体商业市场分析
城市商圈分析
区域商业分析
整体商业市场分析
传统商业期
现代商业起步期
现代商业发展期
现代商业成熟期
1949年~1995年
1992年~2002年
2003年~2009年
2010年~
本地国营商业
以百货为主
商业规模总体较小,档次较低
消费的提升促进少数百货的出现
消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现
大型超市专业店进一步拓展济南市场
大型商业由传统商业向综合商业过度
外资商业逐渐突破壁垒进入济南商业市场
销售类商业大量出现
外资连锁商业/外敷商业地产集团大举进入
综合性购物中心开始出现
商业壁垒逐步减弱,商业发展更加透明、有序
济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南第一百货
贵和购物中心、银座商城
三联家电、万家隆、大润发等
泉城路万达
沃尔玛、家乐福、乐购
国美电器、苏宁电器
恒隆广场
万达广场
世茂广场
商业发展历程——历经多年发展,济南商业目前处于购物中心发展的起步阶段
整体商业市场分析
销售型社区商业市场——2014年以来,底商新增供应量较少,4月份以来均价下降明显,区域供应不平衡,西部和东部是供应和成交的主力,北部整体商业市场表现差,供应和成交均不好
2013年底商总供应约20万平米,,成交率43%,2014年以来,新增供应量呈下降趋势,1-;
-,西部和东部区域是供应和成交的热点区域,西部底商投资价值凸显,也占据较大市场份额,北部区域供应和成交均差;
2014年以来底商成交均价月度波动较大,整体均价呈下降趋势,。
2013年纯商业市场出现小幅上涨,总供应量约11万平米,成交量3万平米,成交率约29%;2014年1月-5月,总供应量为0,整体仍以市场库存去化为主,市场成交不乐观。
2013年10月份出现小幅成交,丁豪广场的入市带动整体成交量的上升,2014年1月-5月成交量没有太大变化,整体成交不景气。
整体商业市场分析
销售型纯商业市场—— 2013年纯商业市场出现小幅上涨,但整体仍以市场库存为主, 2014年1月-5月,总供应量为0,整体仍以市场库存去化为主,市场成交不乐观。
项目
所在商圈
商业类型
商业面积
(万平米)
主力户型
(平米)
单价水平
主力总价平台
目前状况
备注
中泉
新都汇
东北
集中商业
()
20-40
一层:60000元/平米
二层:40000元/平米
三层:20000元/平米
120-160万
现处于存量消化期
项目20%自持, 开业
银座晶都国际
市中
底商

100-200
一层:28000元/平米
二层:18000元/平米
三层:10000元/平米
280-360万
存量消化期,现剩余大约6200平米
无
齐鲁鞋城
品牌港
北部
集中商业
()
50-70
一层:28000-32000元/平米
二层:14000元/平米
三层:13000-16000元/平米
160-210万
剩存量消化期,余约10000平米左右
2011年3月份开始施行五年返租策略
泉城新时代商业步行街二期
市中
步行街

5-30
负一层:20000元/平米
一层:37000元/平米
二层:27000元/平米
三层:22000元/平米
四层:18000元/平米
18-78万
招商
2013年10月份对外招商
泉城旺角
市中
集中商业

20-60
内铺:50000-70000元/平米外铺:80000-90000元/平米
80-180万
大约剩余2000平米左右
无
丁豪广场
东部
集中商业

23-50
一层-三层:30000-50000元/平米负一层:40000-90000元/平米
130-300万
存量消化期
2013年底商业已开业
整体商业市场分析
在售商业项目——在售商业项目多处于尾盘状态,以集中商业销售为主,以100平米以下小面积供应为主,单价水平因所处位置不同差异较大,核心地段单价最高,北部区域在售体量少,去化周期较长,低于平台价格
:商业地产将进入爆发供应阶段,以综合体购物中心型商业为主要供应形式,商业地产在房地产地位将加强,北部区域商圈发展缓慢,供应量少
目前济南整个商业发展不平衡,呈现城市商圈过剩和东西部商业不足的局面,未来东、西部大体量商业项目的规划落地,将改变这一格局,同时催熟东西部商圈的形成,但是北部区域商圈发展缓慢,供应量少。同时在住