“安泰大厦”市场报告.doc

目录
一、宏观环境
二、烟台市场环境
三、开发区区域市分析
四、消费者分析
五、产品建议
六、商业部分
一、宏观环境
、宏观经济环境分析
、经济环境更加公平与合理。
中国加入WTO后国民经济高速持续的发展,市场运营的政策环境、投资环境、商业环境、竞争环境更加公平合理并逐步与世界接轨。
、市场的规范与开放,使整个中国房地产业充满了商机与挑战。
中国城市化进程的加速,带动了整个国内投资领域的一场变革,推动了国内房地产业的重新洗牌和管理模式的新思维、运作模式的新探讨。无论是本土化的开发还是跨区域的经营,面对越来越开放的市场,即使是国内较成功的房地产企业在竞争力、企业规模化、市场国际化、人才储备等方面也都存在差距,需要企业不断的调整和适应。尤其是土地公开招、拍、挂的市场交易方式,更需要有专业的管理团队来运作项目。
、中国经济增长主要靠内需拉动,后发优势使经济维持20年到30年以上的高速增长。
最近三年,世界经济增长显著放慢,但中国经济一枝独秀,继续保持比较快的增长,受世界经济波动的影响较小。另外,中国的高投资率有高储蓄率作后盾,基础设施建设、设备更新改造、城市化带动的住房建设和汽车消费等将长期拉动投资增长。中国只要利用好后发优势,按照比较优势发展,经济应该可能再维持20年到30年以上和高速增长,可能最慢到2030年经济总体规模可能达到美,以后超过美国。
、整体经济下朝着宏观调控的预期目标发展。
对于上半年我国宏观经济形势的判断,官方作了这样的概括:中央宏观调控政策的作用下,经济发展中一些不稳定、不健康因素初步得到抑制,该升温的升温,该降温的在降温,该稳定的在稳定,整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。
、政策环境
、中国房地产业带来了前所未有的变革
2004年,是中国房地产业充满挑战与变数的一年,各项土地政策的出台、银行紧缩银根、开发门槛提高等因素给中国房地产业带来了前所未有的变革。,全国的1万多家房地产开展企业进入转型期,那些能够适应当前形势、真正有实力的规范企业,将会得到更大发展;否则,被淘汰出局或者被其他企业兼并也在所难免。
、05年,房地产有史以来最大的手术年
\国八条
国八条
时间:2005年3月26日
主要看点:
高度重视稳定住房价格;
切实负起稳定住房价格的责任;
大力调整住房供应结构;
严格控制被动性住房需求;
全面监测房地产市场运行;
积极贯彻调控住房供求的各项政策措施
地产SHOW正解:
"国八点"在行业内引起了极大反响,因为这表明了中央政府对房地产业的态度,这些举措直指房价过快增长及房地产过热的态势,普遍认为,这是意在稳定房产投机行为。而且,有一点非常值得关注:对住房价格上涨过快、控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究相关负责人的责任。
\新八条
新八条
时间:2005年4月27日
主要看点:
加强土地调控;
加强房价调控;
完善廉租制度;
经济手段调控;
加强金融监管;
整顿市场秩序;
地产SHOW正解:
这是国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议时,对旧"国八点"进行的完善补充。虽然这只是对旧"国八点"进行完善补充,但在事后看,还是可以品出很多特别的味道。新八点最让人关注的是,这是"建国以来第一次以房地产为主题的国务院常务会议"。
\七部委意见
七部委意见
时间:2005年5月12日
主要看点:
强化规划调控,改善住房供应结构;
加大土地供应调控力度,严格土地管理;
调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管;
切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为;
地产SHOW正解:
住房是一种生活必需品,它不可能通过完全的市场竞争达到供求均衡。"七部委意见"的亮点很多,比如健全住房保障体系,完善城镇廉租房制度,为低收入家庭提供可靠保障。"意见"对各种投机炒房行为进行打击,抑制房价过快上涨的势头,让房价回归实际价值并能让广大人民群众所接受。
、房地产市场发展趋势
马太效应越来越明显·强都更强,弱者更弱
支撑房地产高速发展的市场因素在悄然变化。
在土地、资金、消费需求等多个市场因素的影响下,在国家出台系列政策规范的市场环镜下,
房地产业正面临空前的“洗牌过程”,市场游戏规划—马太效应越来越明显,强者更强,弱者更弱。
二、烟台市场环境
、烟台市宏观经济概况
、宏观环境分析——自然环境
烟台位于山东半岛东部,濒临黄海和渤海,与日本、韩国隔海相望。烟台是全国首批14个沿海对外开放城市之一,是