商业业态功能规划.pptx

万达概况
万达介绍
万达集团为国内知名的商业地产开发商,由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市;截至2009年末,其所持有的商业面积超过600万平方米,年租金收益在30亿元以上,并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。
万达广场
万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌,经过不断发展和更新换代,产品已发展到第三代,本阶段的产品主打城市综合体的概念,其项目规模、物业配比关系及租售模式及盈利能力等较前两地均有较大的提升,是万达集团未来发展的核心产品。
1
长沙万达(第一代)
北京CBD万达(第三代)
哈尔滨香坊万达(第二代)
发展历程
2
第1代
第2代
第3代
发展时期
01-03年
04-05年
06年以后
建筑形态
单体盒式建筑
组合式盒式或盒子+高层
盒子+街区+高层
产品类型
纯商业
纯商业或商业+高层
综合体
选址特点
核心商圈黄金地段
核心商圈黄金地段
城市副中心、新区中心
规模体量
5万平方米左右
10万平方米左右
50-100万平方米
业态功能
商业
商业或商业+居住/酒店
住宅+商业+办公+酒店
代表项目
长沙万达、南昌万达
武汉万达、哈尔滨万达
宁波鄞州万达、北京CBD万达
2002年
2004年
2006年
2008年
F1
F2
F3
F4
1
2
4
3
2
1
1代万达
2代万达
3代万达
产品分析–产品特征
万达广场第三代城市综合体项目规模大,业态功能齐全,为万达集团未来发展的核心重点产品,相较于前两代产品有较为明显的优势,以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对比分析。
3
目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主
选址以城市副中心或新区为主
建筑更加现代,更具地标性
产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店,合理搭配,投资收益最大化
商业涵盖大型集中商业(购物中心)及底商(步行街)等类型,购物中心以持有为主,只租不售
商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的比重,打造“24小时不夜城”
引进国际投资基金,推动快速扩张
产品分析–优劣势比较
4
与前两代产品相比,第三代产品具备以下几点主要特色:
功能更加全面(如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等),体现多功能的城市开发;
建筑设计与布局更加合理,采取街坊式的街区布局(如呼和浩特万达广场、包头万达广场等),增加舒适性;
增添文化广场或居民活动空间(如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计),体现建筑以人为主的理念;
打造地标性城市建筑(如济南玩啊180米高的酒店,宁波鄞州万达189米的公寓等),突出项目亮点。
第3代
第1&2代
多选址在发达城市的核心商业地段;规模适当;依托订单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策;
建筑形态上主要为单体或组合式建筑为主;
项目功能主要为纯商业或商业加居住,功能简单
商业业态以超市、家居建材为主,主力店比例超过70%,租金低,商业价值体现;
商业以出售为主,后期统一经营难以保证;
商铺售价过高,散铺投资收益预期无法实现。
多选址在经济发展较快或潜力大的城市中的城市副中心或新区中心;
建筑形式多样,盒式商业+街区+高层;
业态功能多样,以复合式商业地产为主,增加了商务办公、酒店及公寓等城市业态;
商业持有与销售的比例为80%:20%,其中购物中心为全部持有出租;
项目规划及产品设计更加合理,特点更加突出。
开发模式–“订单式地产”模式
万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”,即与世界500强的零售商签订联合发展协议,通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发,从而实现加快拓展与有效降低风险。
该商业开发模式经过10多年的发展,已成为典型的万达模式,可以借鉴,但暂时难以简单复制或超越。
5
6
鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势,以下选取4个具有代表意义的万达广场进行重点研究,以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据。该4个项目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性,分别为:
开业项目
沈阳铁西万达广场
宁波鄞州万达广场
在建项目
呼和浩特万达广场
包头万达广场
案例选取条件
呼和浩特万达广场
包头万达广场
沈阳铁西万达广场
宁波鄞州万达广场
案例介绍–沈阳铁西万达广场
项目基本概况
区域特征:沈阳铁西万达广场位于铁西核心区,地处城市副中心,距离市中心核心商业区太原街商圈及中山路商圈5公里左右。
功能定位:沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品,是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等多种功能为一体的大型城市综合体项目。
7
本项目
项目