文登市大水泊镇中学北侧LD房地产项目营销推广案例.doc

TH-福新园
项目概述
本案总建筑面积23000平方米,容积率为1、74,绿化率35%。位于文登市大水泊镇中学北侧,供电所南邻,该项目于309国道南150米,威石公路西500米,威海飞机场东1000米处,周边自然风光秀丽,地势平坦,可谓是威海的平原地带,这里交通便利,四通八达,30分钟的车程即可到达威海市区,10分钟到达文登,20分钟到达荣城,是威海市、文登市、荣成市及石岛的交通节点处,无论是自驾车还是乘坐公共车出行都十分便利。这里紧邻大水泊镇政府,生活配套设施齐全完善,服务机构到位,银行、邮局、医院、学校、超市都近在咫尺,是大水泊镇的政治、经济、文化中心。
本案沿大路而建,其中沿路1、2层为网点房,3至6层为住宅,不沿路的1层为储藏室,2至6层居住。
项目周边楼盘市调分析
项目东南侧是空港花园,其建筑总面积平方,楼盘于20XX年月交付使用,是现房,配套设施较差,虽然价格是1580元/m2
四、项目自身条件分析
1、项目立地条件
项目环翠楼公园西侧,东临奈古山路,西靠古寨东路,往南距离主干道世昌大道约200米,地块位置极其优越。
(1)交通条件
本项目往南临威海东西主干道――世昌大道,出行极为方便,有2,6,12,15,16,23,28、30、34、41、82、93、118等路公交车,往东直达市中心繁华商业区,西达高区和度假区。
(2)周边配套条件
生活、教育配套成熟,实验幼儿园、广电幼儿园、实验小学、古寨小学、古寨中学、环翠国际中学、威海一中、党校等教育设施密集;近距大世界、鑫城商厦、金猴购物广场、“家家悦”超市总店、小商品批发市场、蔬菜批发市场、水产品批发市场,购物便捷;距威海市立医院仅五分钟路程,医疗无忧。
(3)良好的自然景观和成熟的居住氛围
小区东北临万亩环翠楼公园,空气清新,坐享城市“绿肺”,往南则是连绵的南山,视野开阔,心旷神怡。
项目周边金猴金色家园、名流花园等小区密布,居住氛围浓郁。同时本项目距离主干道约200米,远离主干道车流噪音污染,生活安静。
2、项目规划简析
(1)项目概况
经济技术指标:
总占地面积95亩,地面总建筑面积8万平方米。
配套:
小区配套:健身广场、社区公园、幼儿园、会所。
生活配套:水、电、暖、电话、有线电视、宽带、壁挂式太阳能、智能化封闭式物业管理,闭路监控系统、周边防范系统、智能巡更管理系统。
产品特征:
小区规划:丽都花园分为二期工程,由小高层和多层组成,在项目西侧临古寨东路设计临街商业,预期引入家家悦或振华等主力店,为社区居民提供完善的都市生活配套。。
外立面:通过采用浅黄色和红瓦屋顶相结合的暖色调,给小区整体建筑融入了阳光和活力,使建筑外立面色彩明快,柔和内敛,体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌,给人以强烈的归属感。
园林风格:西班牙式风格,由7000平米中心花园和楼宇间小花园组成完整的小区景观体系,花园中点缀泰山石、柱式长廊、爱之亭等,使小区充满浓浓的文化韵味,让居民时时处处体验到休闲与轻松。
建筑风格:整体呈西班牙式风格,八角楼、古典廊柱、弧形阳台、铁艺窗体、柱式拱形单元门,配合浅黄色的外力面和红瓦坡屋顶,营造出一种柔和、内敛、尊贵的生活氛围。
户型特征:全明户型,真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计;单位间隔方正,布局精致实用,空间利用率高;室内结构布局私密空间与公共空间的区隔,清污分离区隔,动静分离区隔。
户型及面积配比:
户型以两房、三房为主,兼顾有跃层、复式户型,户型面积两房在70-90之间,三房在85-140平米之间,复式170-200平米之间,90平米以下住宅面积比例约70%。
第二部分 SWOT分析及项目定位
一、项目SWOT分析
优势(S)
交通方便,生活配套齐全
距离主干道约200米,远离车流闹市
地势平坦,空气清新,视野开阔
小区规划商住一体,生活方便
,威海首家
90平米以下紧凑三房户型,创新实用
7000平米社区主题公园
人文、人本开发理念
劣势(W)
社区主题公园位于项目东北,不能保证所有户型的景观均好
开发商第一个项目,实战经验、品牌号召力均较为薄弱
本项目位置相对靠内,视觉冲击力不明显
上述弱势点都是暂时性的,只要规避得当,可以进行有效的弱化改善。
机会分析(O)
市区土地供应量具有明显的稀缺性,有效需求大
本地客户群体普遍看好市中心区房产
周边项目销售情况较好
市区竞争项目较少
威胁分析(T)
宏观调控密集,政策性风险加剧
国内房地产市场观望气氛可能会影响到威海市场
周边一些楼盘品质、规模与本项目相差不大,形成较强的竞争压力
二、项目定位
1、项目形象定位
项目卖点提炼‘
区域卖点