宁波科技园区香溢软件园全程策划提案.doc

宁波科技园区香溢软件园全程策划提案
第一部分公司介绍 3
第二部分宁波房市整体市场分析 5
第三部分江东区及科技园区房市分析 13
第四部分江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析 15
第五部分科技园区地产板块优劣势分析 17
第六部分项目周边新近已售楼盘分析 19
第七部分科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议 25
第八部分俱乐部项目策划建议 43
第九部分科研楼部分项目策划建议 47
第十部分香溢软件园项目市场行情价格评析 57
第十一部分香溢软件园项目销售及资金回笼计划 58
第一部分公司介绍

上海古北房产代理销售有限公司,成立于1993年,是上海最早的中外合资房地产专业销售公司,已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。
十余年的风雨征战,今天的古北销售公司已成为,围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司,古北销售公司善于把握市场先机,勇于挑战,敢于进取,用智慧浇灌未来,努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。
主要代理案例:
古北中央花园黄金豪园
佘山银湖别墅古北新区二期
苏州西山别墅古北虹苑
古北公寓永嘉路古嘉公寓
虹桥路三期高标准内销售房
碧玉公寓明珠大厦
广场大厦钻石公寓
万科园别墅雅典花园
维多利亚大厦巴黎花园
金狮大厦金象公寓
第二部分宁波房市整体市场分析
这两年宁波房市供不应求,房价水平上涨很快,并连续两年位居全国第一。宁波老百姓对房价的呼声也越来越高,好象恨不得房价立马降下来,在“房价上涨太快,市场房源紧张,老百姓买不到合适的房子”的市场环境下,这种心情是可以理解的。然而,把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县市,从郊区县市又放眼到温州、台州、杭州周边城市以致整个浙江省,单就房价而言,不光是宁波市区房价涨得快,余姚、奉化、宁海等地的房价在这两年也快翻了一番,杭州2002年的房价并没有如专家的预言一样“冬天来临”而是又一个快速上涨年,整个浙江省的房价都涨得很快,不要说浙江省,以上海为龙头的整个长江三角洲如南京、苏州等城市,这两年的房价也都快速飞扬,南京的房价水平在省会城市里已排名第一,上海城区不少楼盘如上海春城等在2002年的涨幅近20%且还有上涨空间,虽说宁波房价涨幅已连续二年排居全国第一,然而,在这种大背景下,“宁波房价涨得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差别,应该说是“见怪不怪”。
房地产从来都是与宏观经济紧密联系的,宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上扬是有其宏观背景的。宁波房价是否过高、涨得是否过快,只有跳出宁波,置于一个宏观大背景下才能得出一个正确的结论。
1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为中国经济最活跃、发展最强劲的区域。
上个世纪末,中国改革开放的重点在南方,以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最活跃、发展最快的区域,也是当时中国房价上涨最快的区域,目前也是中国最富裕的区域。然而自从92年国务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后,以上海为龙头的长江三角洲,北线以南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市为代表,南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴等城市为代表,已成为中国历史上继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域,由于长江三角洲背靠长江领域,辐射十三省二直辖市,领域阔度远大于珠江流域,上海在解放前又是远东最大的国际城市,因此,有专家预言上海的经济地位将与香港毗美,长江三角洲将成为中国经济最强盛的区域。长江三角洲经济的繁荣反映到房价上是,这几年,这里成了中国房价上涨幅度最快的区域,宁波也自然成为其中的一员。
2、浙江省民营经济发达,是一个“藏富于民”的省份,民间购买力旺盛
浙江省国民生产总值虽然位据广东、山东、江苏省之后,但广东主要以外商投资拉动为主,剩余价值大多以货币形态转移到国外;山东、江苏省经济成份,国有、乡镇经济占有较大比重,个人可支配的相对财富较少;浙江省经济因历史原因,国家投资较少,主要以本地民间经济的发展带动全省经济的快速增长,形成了内地兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济,产生了许多大大小小的“老板”,汇集了大量的民间资本,从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展,浙江省房价涨得快,宁波也自然成为其中的一员。
3、浙江省及宁波过去的城市化程度偏低,与其经济地位不相称,浙江省及宁波城市化进程正进入一个高速发展时期。
浙江省经济总量在全国居第四,人均GDP更是位于前列,然而浙江省的城市水平远没有达到辽宁、吉林等经济相对落后的省份,因此,原省委书记张德江提出了加速浙江省城市化进程的建设目标,这对拉动浙江省房地产业的发展是一个