蚌埠房地产市场报告.doc

蚌埠房地产市场报告
一、回顾以往市场
总体市场供求分析
2002-2004年商品房供求表
年份
竣工面积
(万平方米)
销售面积
(万平方米)
供求比
2002年


1:
2003年


1:
2004年


1:
数据来源:蚌埠统计年鉴
分析:
房地产市场供求比例是最能反映一个城市房地产活力的指标。对比数据表明,蚌埠房地产市场一直以来是处在供大于求的局面。
2004年市场需求量大幅增加,增幅达到83%,改善住房条件的需求逐步释放,供应量也同比放大。随这改善住房条件需求逐步释放,未来将是以满足基本住房需求为主流。
随着蚌埠市社会经济的快速发展及新区的开发建设,城区政治、经济、文化中心已逐步向新区转移,城市人口将大量涌入新区。蚌埠市一半以上的楼盘在新城区,目前供销两旺。
由于每年剩余销售面积在扩大,这将直接影响房地产开发投资,这也加剧了未来市场竞争。
商品房价格分析
数据来源:蚌埠统计年鉴
分析:
近几年蚌埠经济的快速发展,居民收入的稳步提高,居民的购买能力大幅增强,市场需求量迅速放大,商品房销售价格同比上涨。
自2002年开始,蚌埠每年房价增长幅度都超过15%。即使在2005年经历了宏观调控,房价依然坚挺,上涨幅度还超过2004年,原因有两点,一是由于新城区楼盘的热销,新城区大都是异地房地产公司开发,社区规模、产品品质都有大幅提高,价格上涨是必然因素;二是供应结构上看,不少楼盘开始推出小高层产品,建筑成本的上升直接导致价格上涨。这些都是导致价格上涨的直接因素。
随着市场需求的逐步释放,供应量的逐年提升,在供大于求的整体趋势下价格走势将平缓,大幅上涨的可能性不大。由于新城区楼盘占总供应的一半以上,随着新城区的不断成熟,楼盘的品质、景观有了前期的示范效果,后期这些楼盘价格势必继续上涨。城市总体房价是向上的走势。
房地产投资、新开工面积分析
2002-2004年蚌埠房地产投资、新开工面积
年份
新开工面积
同比增长
房地产开发投资额
占全社会固定资产投资比例
2002年

25%

%
2003年

%

%
2004年

-%

%
数据来源:蚌埠统计年鉴
分析:
蚌埠房地产投资逐年增长,而且比重日益加大,%,这给未来房地产市场供应带来不确定性,也给房地产健康发展带来了潜在风险。
蚌埠近两年新开工面积都超过百万平方米,相对于每年的销售量,势必造成供大于求,这很大一部分由于政府调控不利造成的,2003年、2004年土地供应量急剧放大造成了目前市场供大于求,也加剧了未来房地产市场的竞争。
商品房空置状况
2004年蚌埠商品房空置面积表
内容
合计
同比上涨
住宅
商业营业用房
商品房空置面积
231244
%
158723
46355
#空置一年至三年
51504
%
31266
15127
空置三年以上
7443
/
178
3451
数据来源:蚌埠统计年鉴
分析:
空置率是房地产市场的晴雨表和风向标。上面数据也正反映了蚌埠房地产市场供过于求,很多房屋竣工后一年时间里才能销售完。由于市场供大于求,购房者选择余地大,购房者更愿意购买现房。
2004年空置面积大幅上涨,这主要是由于2004年房地产市场供应量急剧放大,市场需求量跟不上所致。
商业用房的空置面积较大,而且很多空置一年至三年,销售冷淡,市场对商业用房需求不足,根据目前蚌埠居民收入水平和消费能力,短期对商业用房面积的需求不会有大的增加。而新城区华夏第一街27万方商业面积和规划中沃尔玛20万方商业体量势必使商业用房销售竞争更加激烈。
5、土地供应
2002-2005年蚌埠居住用地供应表
年份
供地面积(万平方米)
建筑面积(万平方米)
2002年
67

2003年
130
195
2004年
132
198
2005年
83

合计
412
618
数据来源:上海绎凯博才市场研究中心
说明:建筑面积是根据居住用地估算容积率来测算,。
分析:
2002-2004年住宅销售面积达168万平方米,而2002-2005年居住用地供应面积就达618万平方米。按现在的销售速度,剩余这450万平方米将在未来四、五年内才能消化,这将使得2005-2008年是市场供应的高蜂期,未来三年每