太原平阳景苑项目竞标方案.ppt

平阳景苑项目竞标方案
北京中原商业地产部
第一部分:本项目市场要素补充研究
本次汇报的主要内容:
第二部分:本项目商业市场定位
第三部分:本项目初步价值规划
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商业经营市场
商业地产市场
第一部分:本项目市场要素补充研究
北部柳巷商圈为城市传统老商圈,南部长风街商圈成为带动南部城市发展的新商圈
现状商圈
商业经营市场初步研究
柳巷商圈
柳巷是一条拥有300多年商业历史的老街,是太原传统的商圈,曾经聚集各种百年老字号,也曾是太原夜市的代表;
2003年经过改造,如今柳巷商圈已成为一条集休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街,聚集各类服装、餐饮、娱乐品牌。
柳巷商圈
长风街商圈
长风街商圈
长风街商圈的兴起,是政府为了带动城南的发展,对“南郊区”到“小店区”变化至关重要;
长风街如今已是大型购物中心、综合卖场的聚集地,王府井百货、燕莎、沃尔玛等国际品牌相继入驻,使长风街成为太原市的“世纪大道”。
南部商圈的发展随着城市进程的加快而向四周扩展,成为城市商业活力的新地标
商圈演进方向
商业经营市场初步研究
作为城市传统商圈,经过百年的发展演进、改造,承载者城市发展、变革的历史,柳巷商圈现已较成熟,周边可开发地块较少,是城市传统文化的代表商圈;
柳巷商圈
长风街商圈
柳巷商圈-城市文化传承的商圈
长风街商圈-城市发展的新名片
为带动城市南部发展,长风街沿线加大招商引资力度,国际品牌相继入驻,随着城市进程速度的加快,并向四周辐射,规模、功能放大,在城市的影响力逐渐增强,是城市发展的新名片;
新商圈大型百货商业聚集,且主要分布在亲贤北街、长风街和长治路沿线,,商业竞争日益加剧。
新商圈——商业分布
商业经营市场初步研究
经营性商业布局
序号
项目
物业类型
位置
1
王府井
百货
亲贤北街
2
百盛
百货
亲贤北街与长治路交汇处东北角
3
山西世贸
百货
长治路
4
和信
百货
长风街
5
东方家园
家具卖场
长风街与长治路交汇处西北角
5
2
1
3
4
本案
新商圈经营性商业整体档次较高,入住商家品质较高,经营类型较为全面,但缺乏专一主题性质商业,经营无差异,同质化竞争较重。
新商圈——商业档次分析
商业经营市场初步研究
经营性商业各环境比较
序号
项目
档次
经营状况
物业类型
商家品质
1
王府井
高
较好
百货
较高
2
百盛
中高
一般
百货
较高
3
山西世贸
中高
一般
百货
一般
4
和信燕莎
中高
较好
百货卖场
较高
5
东方家园
一般
一般
专业卖场
一般
5
2
1
3
4
本案
新商圈经营性商业业态以卖场服装服饰类零售为主, 随着新商圈商业的发展,以服装百货消费和卖场为主的商业格局将被打破,综合服务性休闲娱乐生活业态的商业将逐渐增多,与百货零售业态形成互补。
新商圈——主要业态
商业经营业态初步分析
经营性商业业态
新商圈经营性商业百货业态以零售为主,卖场占比较大,与区域商业供应量及城市向南发展的政策相关;
百货商业中餐饮业态比例相对较少,区域分布较分散,与区域居住及流动人口较少有关,随着周边商品房的建设逐渐增多及商业区街区商业的建设,区域餐饮业态市场空间较大。
名称
位置
业态
王府井百货
小店区
超市,主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施
百盛
小店区
一层化妆品、鞋帽珠宝;二层女装、服饰;三层男装、服饰;四层体育服饰、用品;五层数码电器
和信燕莎百货
小店区
一层国际名牌化妆品和国际精品店,二层男士服装、休闲服装,三层女士服装、服饰,四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品
山西世贸
小店区
名牌精品服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身、旅游礼品等几十项服务,其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。
新商圈——核心品牌分析
商业经营业态初步分析
名称
位置
业态
代表品牌
和信
燕莎百货
小店区
一层国际名牌化妆品和国际精品店
二层男士服装、休闲服装
三层女士服装、服饰
四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品
英国皇室专用的纬图手机、德国的温莎服饰、卡拉蒂拉女装等
王府井百货
小店区
超市,主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施
纪梵希、度文、BOSS、 MontBlanc、 Cerru-fi1881、MaXmara、铁狮东尼
百盛
小店区
一层化妆品、鞋帽珠宝
二层女装、服饰
三层男装、服饰
四层体育服饰、用品
五层数码电器
纪梵