星河商业城-定位报告(定).doc

星河商业城
项目定位报告


重要提示
◎项目定位: 广安现代休闲商业城
◎项目主题: 以购物休闲为主的现代商城
◎规划元素: 集中式与分散式规划
◎建筑形式: 塔式建筑
◎产品特性: 承载商业原色,重置都市休闲
商场式幻变空间结构
独立单位与规模产权的有机结合
◎中高档次: 硬件—产品质素高、单位结构优先、配套品位高
星河商业城
(备用名:星河香港城星河女人世界广安华联商厦)
广安星河商业城定位报告

目录
基础数据调查说明
第一章基本数据统计情况
一、在经营商业项目调查
二、再投资商业项目选择
第二章项目区位分析
一、区位环境分析
二、项目地块分析
第三章可类比商业地产项目市场调查分析
一、项目板块开发调查分析
二、已建项目调查分析
三、在建项目调查分析
第四章目标客户分析
一、目标区域
二、隐形客户群
三、显性客户群
四、目标客户定位分析
第五章项目定位
一、商业形态定位
二、商场定位的意义
三、商场定位的基本要素
四、星河商业城商业主题定位
五、项目产品定位
六、目标客户定位
七、价格定位

项目定位考虑的因素

1、项目所在地的经济发展状况,项目所在地的商业地产发展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征
3、规划设计方向。
4、项目的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。
5、项目地块价值的挖掘。
6、开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用.
7、项目所在地所享有的思源广场优势,在项目中应该得到充分利用8、本设计要点之产品具有市场的“引导性”,因此产品的设计已经拔高于市场;产品以中高档型商城为设计要点的基础。
9、在设计中,充分注意项目旁的商业步行街的规划与商业效应。
10、项目不在繁华商业区,应引起设计定位的重视。

基础数据调查说明
问卷说明:本次问卷由圣尔泽(重庆)房地产管理咨询公司分两阶段进行。
一、样本框:广安市广安区(包括城南、城北区域:思源大道附近(28份),老城区(26份),城北(26份)
二、抽样方法:随机抽样;
三、调查方法:商城面访和进入商铺走访;
四、样本量:广安市内80份,有效数66。其中一般投资商调查55个,有效样本44个;商业地产项目专项调查25份,有效样本22份。
五、统计方法:运用SPSS统计分析软件进行频数统计,相关分析。
第一章基本数据统计情况
一、在经营商业项目调查
1、经营商铺的面积
面积
30 m2以下
30-50 m2
50-80 m2
80-100 m2
101 m2以上
人数
22
27
2
2
3
百分比(%)





2、总投资额(商铺购买价)
投资额
10万元以下
11-20万元
21-30万元
31-50万元
50万元以上
人数
10
11
2
2
1
百分比(%)
37
41
7
11
4
3、租赁价(元/m²)
年租金
4000元以下
4001~8000元
8001~10000元
10001~12000元
12000元以上
人数
5
17
5
12
6
百分比(%)
12
37
12
26
13
4、经营产品
业种
食杂
百货
建材
餐饮
超市
精品店
服装
专卖店
其他
人数
4
1
1
6
5
2
5
3
27
百分比(%)
7
2
2
12
9
4
9
5
51
5、经营收入状况
月营业额
1000~3000元
3001~5000元
5001~8000元
8000以上
人数
14
13
7
5
百分比(%)
36
33
18
13
6、店员人数
人数
1人
2~3人
4~6人
6~8人
8人以上
人数
14
34
5
1
2
百分比(%)
24
61
9
2
4
7、主要交通工具
交通工具
一辆小汽车
一辆送货车
社会车辆
摩托车
人数
1
3
23
6
百分比(%)
3



二、再投资商业项目选择
1、新商业形态
商业形态
连锁店
商铺
集中式
产权式商铺
改行
人数
16
32
10
2
1
百分比(%)





2、商业投资计划(投资额)
投资额
10万元以下
11~20万元
21~30万元
31~50万元
人数
30
19