2011年大连蓝湾镇营销策划报告.ppt

2011描绘蓝湾镇时代最美画卷
2011年蓝湾镇营销策划报告
谨呈:大连蓝湾房地产有限公司
营销策划报告大纲
2011年,蓝湾镇运作的市场环境面临显著变局
1、政策层面——十二五经济结构调整,楼市成为调控重点
经济结构的大动作调整——地方财政收入格局将打破,房地产的支柱地位动摇
国家“十二五”计划表示国家发展目标由“国强”转向“民富”,地方财政收入的目标结构面临调整,动摇房地产的支柱地位;
房地产发展预期受到影响——2011年,楼市发展预期面临强制性下挫挑战
2010年至今,国家对楼市的调控政策频繁出台,呈现愈加严厉的趋势;2011年,楼市面临紧缩型调控不定期出台的政策压力,市场发展预期受下挫影响。
颁布时间
政策名称

国十条

国五条

大连地方细则

国八条,房产税试点

国八条大连细则
2010年至今国家地方紧缩型调控政策情况
大连3月1日新政地方细则重要条款
1、“限购令”细则
暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭(夫妻双方及未成年子女)、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
2、第二套首付款比例不得低于60%、
3、
2、2011年政策对蓝湾镇销售的影响分析
1)外地客户受户口限购将会降低比例(客户来源)
蓝湾镇2010年成交客户中,外地客户构成比例为33%,高于大连外地人平均购房27%的比例,相对其他项目这部分客群会受到较大影响。
大连目前限购认定标准
限购对象:当地家庭2套以上停购,外地家庭(有税收证明)1套及以上、外地(无税收证明)停购;
认房方法:名下登记产权住房套数;
限贷:中国人民银行征信系统认定,包括公积金;
大连行政辖区的限购界定:金、开、旅客户认定当地家庭,需到大连交易所开具证明,认定外地家庭,需到户口所在城市开具证明。
2)投资客户、改善型客户受限贷、停购影响(客户购买用途)
蓝湾镇投资、度假改善客户比例达63%。二次置业客户受限贷影响,而累积多次置业客户受停购影响严重。
二套房贷款首付6成、三套房及以上停购;
3)非首套按揭客户将受限贷影响(客户付款方式)
蓝湾镇成交客户统计,36%客户以按揭方式付款,其中多次置业部分客户将受限贷影响较大。
二套房贷款首付6成、三套房及以上停购;