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济南漱玉花园工程项目风险分析与控制
4漱玉花园项目概况

山东中齐房地产开发有限公司成立于2000年10月份,注册资本3000万元,房地
产开发贰级资质,是一家专业从事房地产开发的企业。公司位于济南市历城区花园路
21号。
漱玉花园是中齐公司即将开工建设的项目,该项目将建成建筑面积约10万平米的
高档住宅小区,位于在英雄山路南段,西临英雄山路,南依兴济河,位于济南南部英雄
山居住板块核心位置。
本项目位于英雄山路242号,原为济南轻骑集团轻型车厂厂房。其四至为西至英
雄山路,南至兴济河,东至玉函路延长段,北至历城建筑安装公司第七分公司宿舍,属于
郎茂山片区。英雄山路、旅游路、经十路、二环南路等市区重要交通干线与项目区域紧
密相接,4、35、42、K108等多条公交线路贯穿市区重点区域,规划向西延伸的旅游路
将在项目北面通过,英雄山路为济南南北交通干道,可北接经十路可通往市中心,南接
二环南路可快速到达济南国际机场和济青、京福高速公路,地理位置十分优越。
整个项目规划用地35411平方米,规划地上容积率≤,地下容积率≤,绿
化率≥45%,土地使用权年限70年;总设计建筑面积102424平方米,其中高层住宅建
筑面积71397平方米,商业建筑面积296平方米,地下停车位及车库建筑面积27221平
方米。
,,,
。

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,具有基础性、先
导性、带动性和风险性等特点。国家十分重视房地产开发建设,采取了一系列宏观调控
措施,抑制房地产行业的固定资产投资增长过快,国家的相关政策的出台是确保其在政
策的导向下健康发展,而不是限制其发展。近年来居民住房观念发生重要转变,随着住
房商品化的新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,房地产投资持续快速增长,以
住宅为主的房地产业己经成为国民经济的支柱产业,对于改善人民群众的居住条件、拉
动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。尽管2006年一2007年有关房地产热的议论增多,但在需求拉动下,2008年我国的房地产业仍将保持良好的发
展势头。2007年2季度,在宏观经济高速增长的背景下,企业运营呈现产销两旺局面,
赢利能力有了较大幅度的提高。根据国家统计局对全国19500家各种类型企业的调查显
示:二季度全国企业景气指数及企业家信心指数均在景气高位运行,表明企业生产经营
状况良好,企业家对未来经济走势充满信心。具体表现在,房地产业景气指数及企业家
信心指数与上季度及上年度同期相比均有明显提高;反映当前房地产市场运行状况的
“国房景气指数"4月份开始止跌回升后于5、6月份又连创今年新高,这足以说明我
国的房地产市场正开始处于升温状态中。国家统计局最新测算的房地产开发景气指数
表明,2007年8月份“国房景气指数"持续上升,我。
8月份“国房景气指数",,。房地产
,,。1—8月份,
全国完成房地产开发投资14277亿元,%。商品住宅完成投资10161亿元,
%。,,。
1—8月份,全国房地产开发企业资金来源为21998亿元,%。其中,国内贷款
为4530亿元,%;利用外资371亿元,%;企业自筹资金7294亿元,
%。,,同比上升1.‘94
点。1—8月份,,%。商品房空置面积分类
,,。从主要分类指数走势看,2007
年前8个月土地开发活动明显活跃。1—8月份,全国房地产开发企业完成土地开发面
,%。
总的看来,目前我国的房地产市场产业发展虽然有些泡沫但总体来说还算比较正
常,属于稳健上升的一种类型,出现这种情况是我国近几年国家采取的一系列房地产政
策所发挥的作用。2003年,国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展
的通知》o。按照这个文件的要求,首先要坚持市场化的基本方向,更大程度地发挥市
场在房地产业中的作用;其次切实行使好政府职能,加强经济适用房的建设和管理、完
善廉租