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路劲御景城房地产项目风险管理
第3章路劲御景城房地产项目概况及风险管理现状


路劲御景城项目坐落于济南市槐前区。本项目距离济南市槐萌区政府4千米,
项目交通便利,处于城市主干道上,周围遍布公交线路40多条,通行十分方便。
项目周围配套成熟,东临嘉华购物广场、山东省立医院;西靠艾菲尔花园、济南
茶叶市场;南临槐荫人民医院、济南儿童医院;北边紧挨济南水果批发市场。总
体上该项目处于槐荫区行政和商业中心,地理位置非常优越。项E3选址情况详见
阁 3. 1。
成交面积421万平方米,占比达68%;商业用地共成交50幅,成交面积159万平
方米,同比增幅达59 %。
2012年历下区、槐荫区表现突出,占全市土地成交量的71%。历下区作为传
统的核心区域仍有大量住宅用地成交,其中不乏优质地块;槐荫区土地成交量正
逐年增加,吸引的众多开发企业入驻,如恒大、绿地、金科等,未来槐荫区将进
入由大型企业带动的快速发展阶段。
2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平
方米,环比增长13%。原因有二,一是今年商业用地成交量较大,地价相对较高;
二是槐萌区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长,两方面因素对于整
体市场有了一定的抬升作用。
通过以上分析得知,近几年济南土地供应面积基本持平,住宅用地为主,但
住宅用地逐渐减少、商服用地增加,城市中心区域弱化,土地供应向城市四周扩
张。价格方面土地成交量价齐升,住宅用地为成交主力,地价回归理性,价格持
续回落,中心区域土地价值凸现。从城市一级开发和城市发展规划角度来看,西
客站片区、滨河新区、旅游路沿线将成为未来土地供应集中区域。
(2)济南住宅市场数据分析
济南住宅市场无论是连续走高的供应量,还是只有3%的价格波幅,都说明济
南的房地产市场里然受到政策调控的影响,但是市场面基本平稳。
三甲,总供应量为263万平方米,占全市供应量的56%。
济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形,80-100平方米和120-144平方米
面积段供应量领先。
2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花,果实累累”。截止到2012年12
月15日,共有27个普通住宅项目开盘,明显好于2011年仅有17个项目开盘的
市场表现。
济南商品住宅市场供应量充足,市场进入快速膨胀期。按今年市场常态,月
均去化43万平方米,年均去化473万平方米计算,仍需4. 3年去化时间。
总之,2012年济南楼市"稳”字当头的市场特征表现愈加明显。
通过以上分析,济南住宅市场基本上可以用一“稳”字概括,供应稳、价格稳、
成交稳,稳步发展,但由于济南市的发展处于骨架的快速扩张期,近一两年出现
了众多的近郊、远郊楼盘,大品牌、中低价位繁荣了供应、成交数字,所以不可
对市场报以“乐观”的态度,战略及战术均需重视。
(3)济南市房地产企业分析
一线企业领跑济南市场,T0P10榜单外地房企约占7成,2012年新增项目品质
明显好于往年,大牌企业成为市场赢家。以恒大、华润、万科、中海、绿地、保
利、鲁能、天鸿等龙头房企为代表,持续领跑济南市场,稳居榜单前列,其中中
。
3.
2012年济南西部的供应量在全市排名名列前茅,区域竞争压力越来越大,供
应量逐月加大,但是销售量却有所下降,销供比例越来越低。御景城项目SWOT分
析见表3-2。

根据项目周边市场情况分析,目前项目竞争加剧。主要有以下四方面原因,
第一,槐荫区在2013年将成为济南市最大的市场供应区,西客站片区的众多高品
质楼盘将陆续加推,严重分流客户,竞争加剧;第二,近郊远郊楼盘分流刚需:
刚需人群更多考虑的是价格以及表面的的价值,近郊远郊中大部分是品牌刀?发商
幵发的大规模社区,并以其较低的价格、表面展示的高性价比以及企业品牌严重
分流了刚需人群;第三,高性价比项目占优渠道拓展?优:在激烈的竞争环境下,
如何提升价值塑造高性价比项目形象将是抢夺客户的有力吸引力;积极拓展渠道,
多方面吸引客户将是成交客户的有力基础;第四,年初均有新品加推:据了解,
两个最直接的竞争对手南益名泉春晓、中海国际社区在2013年均计划有新品加推,
抢在我项目之前,如何防止提高客户忠诚度,防止客户被分流将是我项目成功的
关键问题。

路劲御景城总占地面积为18万平方米,建筑面积42万平方米,容积率仅为
,为济南二环内极为少见