20100513中金-房地产行业系列分析之一：政....pdf

观点聚焦
研究报告
2010 年 5 月 13 日房地产研究部
白宏炜
分析员,SAC 执业证书编号:S0080200010016 房价不跌,政策难安
baihw@
雍莹雪房地产行业系列分析之一:政策篇
联系人
yongyx@


投资提示:
史上最强政策终于接近尾声,尽管政策效果尚需时间观察,但房价上涨已受遏制,只是调整幅度和时间取决于已有
政策执行及后续政策推出,本份报告整理了我国房地产行业相关政策对地产板块的影响,我们认为过于严厉的需求
抑制政策不具有持续性,土地能否按计划增加是此次政策调控区别以往的关键。地产股已超跌,但短期内难有表现。
理由:
1)当前房价调控已成政治目标,房价不跌,政策不会罢休,且要求短期效果明显,我们认为此次政策最严厉之处在
于信贷的紧缩和各种税费(尤其是土地增值税)的严格征收,这些措施对打压房价已没有问题,严格执行甚至可能
出现矫枉过正,就政策风险而言,已基本释放;
2)参照国际经验,解决住房问题只有靠市场,尤其是中国这么大的国家,就现有政策而言,除增加持有环节税费之
外,政府能做的已到极至;
3)国际经验表明,房价是宏观问题,影响房地产周期最重要的因素是宏观经济,经济发展较快的阶段,地产价格将
呈逐步上涨态势,从大趋势上看与短期政策的关联度不大;预计未来我国经济仍将处于快速增长期,房地产向上大
趋势未改。
4)各国经验表明,住房政策是阶段性的政策,保障性住房政策和对需求的抑制政策主要在住房短缺阶段,当住房总
量充裕,政府将转变为通过差异化利率或税收及补贴来保障低收入阶层。
5)由于政策出台带来的房价和股价过度下跌都是买入机会;
6)政策短期打压股价的效果非常明显,历史来看,政策出台后 1~3 个月股价跌幅在 20%~40%,08 年经济压力下,
跌幅超过 50%,此次政策程度较以往更为严厉,如果近两年经济不出现大的变化,则目前股价调整已经充分。
股票建议:
从 05 年以来,较大的政策波动性带来了巨大的股价波动,这次也不例外,短期来看,宏观政策而非行业政策将是下
一步的重心,包括信贷、利率、汇率以及财政政策等,短期内行业政策风险已经释放,目前股值处于偏低水平,随
着房价的调整,成交量开始回升,地产板块将迎来较好的投资机会。

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房地产:2010 年 5 月 13 日
目录
房价不跌,政策难安......................................................................................................................... 3
我国房地产行业政策的回顾与展望...................................................................................................... 4
回顾...............................................................................................................................................4
展望.......................................................................