2007年万科成都魅力之城工作计划思路方案.pdf

镇江跑马山庄商业物业销售招商策划纲要
(2007年12月10日)
目录
★商业环境分析:
★项目价值理解:
★商业价值塑造:
★商业业态规划:
★商业操作建议:
环境篇
1
商业环境分析
一、镇江商业地产整体发展趋势
二、镇江商业物业目前租售水平
三、本项目经济技术指标统计
四、本项目市场盈利预期
一、镇江商业地产整体发展趋势
社会零售及消费增长迅速
整体商业环境趋好
大交通、大拆违、大建设
商业地产硬件升级
政府南移城市化进程加速
催生商业多中心格局
住宅地产配套需求
社区大商业蓬勃发展
传统单一中心商业格局已逐步打破,
新商业格局正在形成,
新兴业态和升级业态存在巨大发展空间。
二、镇江商业物业目前租售水平
项目名称
楼层
租金(元/平方米/天)
面积(平方米)
售价(元/平方米)
区域
第一楼街
一层

111
22000--32000
大市口(包括斜桥街)
京凌大厦
一层
不定
9000--40000
针织衫店
一层

20
摄影店
一层

100
童装店
一层

100
洗衣店
一层

90
茶叶店
一层

57
大西路
京润国际店铺
一层

300
15000
窗帘店铺
一层

45
鲜花店
一层

18
窗帘店铺
一层

18
打印室
一层

25
长江路
餐饮店
一,层

38
烟酒批发
一,层

25
(一)镇江现有部分裙楼租金与售价对比表
大型裙楼商铺多处于商业成熟地段,;
处于大市口地段的价格尤为偏高(如第一楼街);
已有品牌主力店入驻的项目,价格比同地段高出30%以上;
人流量比较大的小马路商业区一般以餐饮和小商品店居多,均价居中,一般在 / 平方米/天;
而人流辆比较少,车流量较多的大马路商铺价格较低,;
目前新兴物业的售价明显高于较旧物业,除宏观房价上调的原因外,新兴物业的硬件配套要更为优越,如大多新兴物业的层高,中央空调等条件较为完善,更大程度的满足了品牌商家的入驻需要;
,;
受到总价的影响,在相同区域内面积越小总价越高,有的单价可能差距到一倍;
(二)本项目周边区域及类似物业租金与售价对比表
项目名称
楼层
租金(元/平方米/天)
售价(元/平方米)
城南映象
一层
未定
7500
二层
未定
德润华庭
一层
未定
15000
华宇大厦
一层
未定
17600
二层
未定
8200
光华雅居
一层
未定
15000
二层
未定
4500
天和星城
一层
未定
6380--13800
商铺按投资回报公式计算,其商铺的投资回报为15年。,其投资回报都在10年左右;
目前镇江市裙楼空置率较高,地段,租金定价都成为空置的主要原因;
租金与售价差距较大时,往往是商业地产利用招商创造商业氛围,然后用高售价平衡成本。
目标篇
2
项目价值理解
一、市场价格预期
二、项目操作任务
三、经济指标统计
四、商业货值预估
一、本项目市场价格预期
时间
1-2F销售价格
单位(元/平米)
-1F租金价格
1F:
2F:
08年07月-12月
8000元
4000
无
09年01月-6月
10000元
5000
无
09年07月-12月
11500元
5500

2010年
12500元
6500

2011年-2013年
14000元
7000

2014年-2016年
无
无

2017年-2020年
无
无

根据市场目前商业销售现状,并结合项目的自身及周边情况,按照正常形成的商业氛围,预估本项目随着时间发展而产生价格的变化.