北京亿阳杏石口项目西山赢府定位及物业发展建议.pdf

谨呈:亿阳集团北京象地房地产开发有限公司
亿阳集团西山杏石口项目
整体定位及物业发展建议
终期提交稿
2008-3-26
本报告是严格保密的。
项目各阶段工作回顾
至今工作
2005/3/3 2005/3/19 2005/3/31 2005/4/18
第二阶段
第一阶段第三阶段
问题研究及
前期沟通及市场调研终稿提交
中期沟通
¾项目背景研究¾市调结论回顾¾补充市调,结论验证
¾ ¾
工作区域房地产市场调研¾案例借鉴整理物业发展建议
¾对特定物业进行专家及客户深度访谈¾项目定位¾根据客户建议深化研
¾项目地块解析及客户定位¾开发建议究,完善报告
¾案例借鉴
最终成果¾区域办公物业市场调查分析¾提交中期报告¾提交整体报告
¾专项物业类型研究¾获得客户沟通建议(终稿)
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项目小组结合特定项目案例分析,收集了
大量数据并进行了多次访谈
工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析
案例和经验教训•12个具备商务会所功能的物业案•N/A •案例分类研究
例的调研•关键成功要素分析
锁定部分市场的•西部三个片区写字楼项目信息•6名业内专家•项目条件就不同商务会所模
集中分析•可比较的类商务会所功能物业信•3家可能的企业目标客户式的匹配性分析
息高层决策者•企业客户置业需求预测
•可能客户的置业情况•7名区域办公物业客户•竞争项目替代性分析
•办公物业用户构成情况•商务项目竞争力分析
假设和量化•商务会所需求面积和特征•补充访谈了11为意象客•项目可行方向的改进方案
•办公物业在区域的销售特征户及专业人士•目标客户价值体系
•企业购买决策特征•物业发展建议要点
•整合其他分析的结果
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本报告的成果框架
目标及约束条件项目背景
项目界定
市场分析
开发形势解析
取得成功的战略发展方向
客户细分
项目定位
物业发展建议
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开发商目标及约束条件
1. 项目地块土地
 土地使用性质已经确定为产业用地,不可更改
性质为产业用
地
2. 项目整体开发Â 总占地面积:
成本较高规划容积率:1左右(限高18米)
建造成本:综合建造成本约8000元/平方米以上
(包括土地、建安及其他协议交易条款)
X 东至小府路
目标:
X 西至西五环路
X 南至杏石口路 (3万平米左右)

(客户内部期望15000元/平米)
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项目背景情况
•项目规划设计方案已送
报批,低密度办公园区
形象;
•客户要求考虑兼顾大宗
定向出售的可能;
X 已规划设计的产品形
式:A、B、C、D、E
座成椭圆形分布,A
,其•前期沟通中已圈定意向
余4座8000到11000 的开发定位方向:
平米左右,5座全部 9
为4层高;F座建面体现生态概念的低密度
1312平米,3层,简办公物业;
洁的方形建筑。 9体现西山居住情结的企
业商务会所物业
X 容积率:
建筑密度:%
绿化率:65%
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本报告的成果框架
目标及约束条件项目背景
项目界定
市场分析
开发形势解析
取得成功的战略发展方向
客户细分
项目定位
物业发展建议
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北京市城市规划——项目位于海淀区边缘
非经济发展带上,未来没有强势产业支撑
区域规划关键词
X西部生态带
X绿化隔离带
X城市功能拓展区
9朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区,将成为拓展首都城
市功能,特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。
——《北京城市总体规划2004-2020年》节选
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西部区域房地产市场项目呈整体分散、相
对集中分布,整体供应量趋小
X区域内住宅项目分布有向
景观资源中心聚集的趋势
X区域内非住宅产业项目由
产业中心向外辐射分布
住宅项目分布
产业项目分布
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一路之隔的西山人文景观资源成为区域品
牌名片的同时造成区域认知惯性
X 西山的人文景观品牌
对区域内物业形成普
遍的价值提升
X 西山的既定区域形象
将影响本项目未来的
认知倾向
西山区域=纯豪宅片区?
>
居住价值产业价值? X西山俯瞰
西山区域豪宅、西山美庐、香山艺墅、西山美