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存量规划初探
摘要:“存量规划”成为城市更新的发展趋势。论文研究西安高新技术产业开发区一二期更新状况,由现状问题入手,从博弈主体力量转变,规划编制思路转变,规划着力点转变,规划成果转变四个方面进行论述。进而结合一二期的改造经验,提出从可改造用地统计,用地优化,设施完善,道路改善、容积率选择、制度建设六个方面应对园区发展,较好的实践了“存量规划”对城市更新提出的要求。
关键词:西安高新区一二期存量规划内涵解读解决途径
中图分类号:TU984文献标识码: A

1、引言
“存量规划”是应对城市存量土地再开发而言的规划模式,其发展往往面临利益主体多样,利益关系复杂,建设实施困难等问题。尤其是在2008年1月《城乡规划法》颁布实施,明确了城市空间增长边界的法律地位以来,城市用地的快速拓展受到控制,各城市开始寻求内生性的发展模式,存量土地受到前所未有的重视。因此,“存量规划”成为我国城市更新的发展趋势。
西安高新技术产业开发区(以下简称“高新区”)自1991年成立以来,一直以外延式发展模式为主。直至2009年,以一二期自主改造为标志,园区开始了内涵式发展的建设实践。因此,本文以一二期为研究对象,梳理发展问题,探讨园区
“存量规划”的实施路径。
2、一二期改造面临问题
一二期不仅是高新区自主改造的实验区,也是由产业区向综合服务区转型的引领区。在调研中项目组发现,园区内产业用地占地比例较大,公共服务设施缺乏,道路交通拥堵,很难达到“国际高新”的战略定位。
(1)用地有待优化
根据《高新区战略规划》的指导,一二期片区是体现“国际高新”定位的核心引领区。在此指导下,区内用地以总部商务办公、商业和居住为主要功能。而在调研中发现,,产业用地和城中村用地就达到104公顷,占总量的16%。大量的存量土地,是一二期提升改造唯一的空间载体。
(2)服务设施不足
一二期采用自主改造政策,虽然从最大程度提高了市场积极性,但也抑制了公共服务设施的建设。调研中发现,自2009年实施自足改造以来,园区内除3所中小学以外,再无一处服务设施用地、市政设施用地和交通设施用地增加。
(3)交通压力较大
高新区在选址之初,基于城市格局、教育资源和发展腹地的考虑,选址于西安市的西南方向,这在当时具有充分的现实意义。然而时至今日,在西安市“南控”发展战略指导下,高新区与周边区域已经产生功能性不便,加之其工业园区的建设背景,强烈的钟摆式交通更是加剧了这一问题。
(4)开发强度失控
一二期自主改造以市场为导向,申请容积率屡破控规。高强度带来的高负荷,使得本已脆弱的服务设施和交通设施更是雪上加霜。
由上述问题我们不难看出,一二期提升改造中问题的产生,主要是源于产业用地性质变更。由于园区产业用地出让年限为50年,而建设中又采取自主改造的政策,使得企业对土地和改造项目拥有更多的话语权,无形中消弱了政府对城市建设的管理。由此也可以看出,明晰的产权关系是本次规划需要考虑的主要因素。
3、一二期规划内涵解读
一二期规划属于典型的“存量规划”。首先是政府管理、企业经营、规划设计三者之间力量的转化。由于企业在改造中拥有极大的主动权,从而引发建设对管理制度的深层需求。规划设计也不再是坚持技术合理的中立者,协调多