20141209云浮市场报告..ppt

云浮2014房地产市场报告
同致行·云浮项目组
2014年12月12日
房地产发展阶段:
从城市发展规律看,云浮目前正处在房地产城郊化阶段,市场开始由市区向郊区发展
发展阶段
城市化
城郊化
再城市化
信息化
影响因素
发展初期资源有限,资金、技术和人才向集聚;城区拥有更多的工作机会和生活资源
市区向工业经济向服务业经济的转变;城郊基础建设发展;城市集中区交通拥挤、环境恶化
通信技术的发展;工业结构继续优化;第三产业的主导推动力量
信息技术发展;信息网络带动新的信息革命;服务业取代制造业
城市空间特征
集中区人口增加,工商业快速发展;城市建设房地产快速发展
城市中心区进一步发展,出现市郊区;高密度集中主义城市向低密度郊区化城市转变
新区的形成;组团式、多中心集聚,组团功能分工,设施齐备
城市群之间分工更加明确,城区公共功能(商业和商务)强化,居住功能弱化
人口迁移特征
周边人口急速向市区集中
向市中心移民的速度变慢;市中心向郊区移民,出现分散化趋势
由于老城区更新,部分人口回流;另一部分向远郊迁移
人口钟摆移动
参考指标
(人均GDP)
3000-4000美元
4000-10000美元
10000-30000美元
30000美元以上
年份
2009
2010
2011
2012
2013
云浮人均GDP(美元)
2391
2713
3386
3719
4145
市场供求分析:
云浮市年房屋开发量保持在200万方左右,13年商品房销售增幅明显,,但整体供过于求,:1;
,%;,%。,%;全年完成建筑业增加值 ,%。
市场供求分析:
云城区主要楼盘2014年底推售总量超过30万㎡,各楼盘推货集中,竞争激烈,仅恒大城、英伦豪城两个项目住宅推售量就达到2000套以上;
恒大城
12万㎡ 1300套
碧桂园
1万㎡ 95套
臻汇园
存量6万㎡约500套
㎡ 160套
世纪1号
1万㎡ 80套
9月
10月
11月
12月
1月
恒信花园
金山雅苑
2万㎡约145套
英伦豪城
2月
3月
12万㎡约600套高层,约70套联排别墅
幸福里
2万㎡ 160套
恒大城
英伦豪城
碧桂园
臻汇园
世纪1号
恒信花园
金山雅苑
推盘时间
持续推盘
12月14开盘
11月份
持续推盘
8月份
9月13
10月
货量
1300套
270套
153套
500套
约剩余50套
120套
145套
均价
(元/㎡)
5000
4600
5400
4880
6500
4500-5000
5100
产品
高层
别墅+高层
高层
高层
高层
高层
高层
产品特征
50-125㎡1-3房
92-190㎡2-4房
90-140㎡3-4房
87-160㎡2-4房
106-140㎡3-4房
105-138㎡3-4房
78-113㎡2-3房
营销手段
线上全覆盖,线下全民营销,派单拓客,现场每周有活动
线上覆盖,线下派单,现场展示豪华,大型推广活动
线下派单、全民营销平台,定期举办特色活动
营销推广较少,以存量去化为主
沿世纪大道展示性好,重大节点举办活动
基本无营销推广
电视换台画面,现场无营销活动
市场供求分析:
主要楼盘推售情况:
商品房价格分析:
云浮市13年云浮商品房均价达到4565元/㎡,%。2014年随着城西片区、都杨新区大量推盘,整体均价增幅放缓;
2008到2012,五年时间, 云浮房价从2800元/平方米升至4500元/平方米(指全市均价),涨132%,涨幅居全省第四,而家庭人均收入仅增长30%,增幅为全省倒数第二,造成了云浮人的买房痛苦指数为全省最高的三个城市之一.
房地产市场小结:
云浮房地产市场处于高速发展时期,房地产开发由老城区向周边郊区发展;
商品房市场供应量保持在200万㎡左右,成交量虽逐年上升,但整体市场供过于求,:1;
商品房价格经过08年到12年的快速上涨,随着城西片区、都杨新区等大量推盘,13年后价格上升趋势放缓,13年商品房整体均价为4565元/㎡;
恒大集团、京基地产、碧桂园、远大等品牌开发商相继进驻云浮市场,市场发展趋向专业化,规模化;
房地产板块分析:
近年云浮房地产发展主要从老城区向城市四周蔓延,除都杨新