银川紫荆花国际中心策划提案.doc

易大紫荆花商务中心策划提案(一期)
第一章市场研究
一、银川房地产市场发展状况
房地产开发投资减少。,%。,其中,商品住宅建设投资下降幅度较大,,%,与去年基本持平。,说明去年底办公写字楼供大于求的局面已得到企业的重视。
施工房屋建筑及房屋新开工面积呈下降走势,明年市场供给会有所减少。银川市房地产业经过“十五”期间的快速发展,现发展速度已开始回落。今年1-6月,,%。其中,,%,%,比上年同期增长2个百分点。,%,其中,,%。施工房屋新开工面积的大幅下降,会直接影响下半年的房地产开发投资总量及明年的市场供应。
90平方米以下中小户型住房供应量明显提高。截至6月底,,预售套数5240套。%%。,1251套,%%,%%。与上年相比,90平方米以下住房供应量已有很大增幅,但离国家要求还有一定差距。其主要原因:一是由于今年预售的房地产开发项目多为06年开工建设,未受“90/
70”政策控制,因此,套型面积控制政策执行效果并不显著,预计到明年底90平方米以下户型所占比例应有较大提高。二是由于各部门对90平方米以下套型面积理解不一致,造成规划审批时符合套型控制要求,但在预售环节套型面积超出90平方米。
外地人员在我市购买住房超过半数。截至6月底,,,%;,%。在外地人员购房中,,%,,% 。其中,本省其他地区人员购房平均价格为2453元/平方米,为各类人员购房的平均价格之首。在去年对外地人员购房的调查中表明,外地人员在我市购房最具吸引力的因素是:%;%;认为商贸物流业发达、%。因此,“住在银川,教育在银川”的品牌已经在银川的周边地区得到认可。
(五)商品房及商品住房平均销售价格有所下降。上半年,商品房及商品住房平均售价均呈两位数下降,其主要原因是商业营业用房平均售价下降,及中低价位商品住房供应量增加造成的。从商品住房同质价格计算的商品住房价格指数看,去年同期同质价格为2619元/平方米,价格指数为108点。而今年6月底为2786元/平方米,价格指数为115点。因此,商品住房实际销售仍是增长的趋势。从同一楼盘分期销售的价格看,后期开发的住房销售价格总是比前一期有所提高。市辖三区中金凤区商品住房平均售价为2988元/平方米,%;。兴庆区为2454元/平方米,%;西夏区为1243元/平方米,%。西夏区主要是经济适用住房供应量增加带动商品住宅平均售价下降较大。
二、银川写字楼及公寓市场现状
2006年,办公用房的开工面积增长超过70%,但销售面积却下降79%和空置面积增长60%。一方面,写字楼空置面积增加销售面积下降;另一方面,一些想租售写字楼的单位难以找到合适的房子。主要是过去一些旧写字楼的配套和管理水平难以满足需求。2007年,银川写字楼开发比2006年略有增长,新开工面积约20万平方米,加上接转工程和空置楼房,全年上市面积超过30万平方米,加上兴庆区政府腾出来的办公楼,整体状况供大于求。金凤区由于行政中心的启用,写字楼市场前景逐渐被目标客户看好。
银川写字楼的价格水平:3200元/㎡—4700元/㎡占大多数,中房高尔夫3600
元/平米,恒泰商务中心3680元/㎡起,和信创展3900-4100元/㎡,青春财富5层以下5988元/㎡,6—10层均价6600元/㎡。
银川写字楼销售状况:银川写字楼整体销售状况不好,金凤区空置较老城严重,中房高尔夫写字楼由于价低已经全部售完。
银川投入使用的写字楼主要集中在老城区,而新建写字楼主要集中在新区,激烈竞争已成定局。银川所处地理位置和发展状况以及在西部大开发中所肩负的使命,将注定银川在今后的发展中充满