高邮市某项目产品规划建议.doc

高邮**·**项目产品规划建议
第一篇城市概况
高邮市地处长江三角洲,位于江苏沿江经济开放带的北侧,京沪高速公路和京杭大运河纵贯全市南北,运河大桥、湖区漫水公路和高邮、珠湖船闸连接运河东西。
全市总面积达1963平方公里,其中水面788平方公里,人口83万,市区人口15万。辖19个镇,1个回族乡。
因秦王嬴政时筑高台、置邮亭,故名高邮,别称秦邮,“华夏一邮邑,神州无同类”,是全国2000多个县市中唯一以“邮”命名的城市。
人文历史:江苏省首批历史文化名城--高邮,历史悠久,人文景点众多,现在有国家重点文物保护单位龙虬文化遗址和古盂城驿等59处名胜古迹。被考古界称为江淮史前文化明珠的龙虬庄遗址的成功发掘将高邮历史从5000 年上溯7000年前。
图1:高邮市行政区域图
高邮市宏观经济走势及其分析
一、各年高邮市经济情况分析
。%,其中:,%;,%;,%。全市人均国内生产总值7362元。
图2:2002年国民经济发展图例
,按可比价计算,%,是“九五”以来增幅最高的一年。其中:,%;,%;,%。全市人均生产总值8471元,按现价汇率折算达1025美元,首次突破一千美元。
图3:2003年国民经济发展图例
,按可比价计算,%,是1995年以来增幅最高的一年。其中:第一产业增加值22亿元,%;第二产业增加值35亿元,增长19%;,%。全市人均生产总值10291元,按现价汇率折算达1243美元。
图4:2004年国民经济发展图例
,比上年增长16%。其中,,%;,%;,%。人均地区生产总值12175元,按现行汇率折算达1509美元。
图5:2005年国民经济发展图例
图6:2002年-2005年国民经济发展对照图例
综合评述:
从历年《高邮市国民经济和社会发展情况统计公报》数据信息统计分析中发现,高邮市经济总体发展势头良好,经济增长平稳;
“三产”中,工业产值占全市国民经济总量最重,其次是第三产业。第三产业发展加快,其经济总量也在快速增长,表明高邮经济正朝向多元化的发展。
二、全市零售总额与批发零售贸易总额情况分析单位:亿元
图7:全市零售总额与城市零售总额情况图例
综合评述:从图7可以看出,高邮市零售贸易业消费力很强劲,趋于集中化的消费导向,能够为商业市场造就出专业化的商业场所。
第三篇商圈范围及主力客户群分析
一、商圈范围
(一)、商圈覆盖半径
本案所在地为高邮市市一级中心商圈内,是人流量最密集,消费最集中区域。
(二)、商业主通道
本案地块西面、南面临街,北面临河,东面邻居民区。这样商业用房部分西面、南面为主要通道,东面则为商业次通道。
二、本案客户群分析
(一)、目标客户群体
针对商用物业的消费特性,本案目标客户群主要分为以下三类:
1、投资者
指购置物业并出租,在租金的收益中赢利的客户,这种类型的投资者属于市场主流,他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺,投资回报是否高,发展的空间有多大。投资者的最终目标都是其购置的商铺能不断升值,为他获得丰厚的利润。
2、自用商家
指购置商业物业并由自己经营,通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境,具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。在购置物业后,这种自用商家能够自主控制成本的运用,因此能获得较高的利润。自用商家一般属于小规模,以专业市场和小区商铺为主,大型商厦的自用商家相对较少。
3、租用商家
租用商家,包括本地商家、外地商家、厂家及经销商,此类客户是面对消费市场的终端。
在一个商场中,租用商家的品牌知名度与多寡,往往决定了销售成果,因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心,在市场上出现了“熟铺出售”,就是希望通过租用商家带动项目的销售。
(二)、目标客户群的需求分析
1、投资者
投资者为确保商铺的保值增值,并且保证商场租赁畅旺,会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势,使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超