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■前言
作为中国经济晴雨表的房地产行业,伴随着中国经济改革开放30年的高速发展,以前所未有的速度实现了跨越式发展;但随着2008年全球金融危机影响的扩大和深入,中国宏观经济的发展受到了前所未有的挑战,中国房地产行业应市低迷,楼市观望情况日甚,商品房成交量持续下滑,楼市见熊的局面逐渐显现。
当拉动中国经济增长的三驾马车之一的对外经济出现疲软的时候,国家通过宏观政策刺激经济的发展,中央4万亿投资经济方案的实施,民生工程的基础性投资,在一定程度上拉动了社会消费,通过消费手段带动投资,拉升经济。
09年初,在沉寂了半年之久的房地产市场,终于迎来了可喜的“小阳春”,北京、上海、广州等一线城市商品房价格、成交量出现了良好的反弹。那么,作为东部沿海发达城市的宁波,2009年的市场走势将如何?能否实现彻底的“回暖”走向新一轮的发展阶段?
Ⅰ.房地产行业概况
一、房地产行业定义
房地产概念:
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益;房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
行业特征:
每一类拍卖标的都有自己的特殊性,这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的,房地产有以下几个特点:
(一) 位置的固定性和不可移动性。(二) 使用的长期性。
(三) 影响因素多样性。(四) 投资大量性。(五) 保值增值性。
行业类别:
由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成,对于土地和房屋可以按以下方法分类:
(一)根据土地的用途分类:
根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:
1、居住用地
2、公用设施用地(含商业用地)
3、工业用地
4、仓储用地
5、对外交通用地
6、道路广场用地
7、市政公用设施用地
8、绿化用地
9、特殊用地
(二)根据房屋的用途分类:
按照房屋的使用功能可以分成八类:
1、住宅
2、工业厂房和仓库
3、商场和店铺
4、办公楼
5、宾馆酒店
6、文体娱乐设施
7、政府和公用设施
8、多功能建筑(综合楼宇)
行业范围:
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业,房地产业主要包括以下一些内容:
(一)国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
(二)房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;
(三)房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
(四)房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。
交易形式:
房产的交易形式有:(1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。(2)房屋租赁。(3)房产互换。(4)房产抵押
地产的交易形式有:(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。