万州房产市场调查研究报告.doc

万州房产市场调查研究报告
(针对海成茶庄改造及江南CBD项目)
重庆海成实业(集团)有限公司万州公司
7/11/2013
第一部分万州房地产市场现状研究
一、万州房地产市场宏观研究(注:以下数据来自《万州统计年鉴》和政府工作报告;因《万州统计年鉴》2012年还未出版,故2012年的部分数据暂时不能表现。)
(一)房地产市场投资分析
,%的速度快速发展,吸引大量投资资金,投资活跃度不断提高。
%,%的平均水平,也低于奉节、开县、忠县、垫江等周边区县。
,“第二大城市”逐步实现建成,必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。
总结:万州房投占固投的比重较低,房地产投资空间大。
(二)施工竣工面积分析
2006-2011年万州房屋施工/竣工面积(单位:万㎡)
,房屋施工面积稳步加大,2011年施工面积和竣工面积都创新高,施工面积同比增长24%,%。
,房屋施工面积和竣工面积相较于前几年都取得较大的增长,万州房地产市场逐步迈进快速发展的阶段。
总结:市场供应稳步增长,逐渐迈进快速发展阶段,但只在2011年呈现较大增长。
(三)房地产成交量分析
,由于市场供应量不足,万州商品房成交面积并未显著放大,增长率很少超过10%。
,量滞价涨,归根到底是由于新增供应量有限。
,受国家宏观调控政策的影响,价格上涨幅度有所放缓,但仍然保持稳步增涨。
总结:市场供应量较少,价格持续增长,受国家宏观调控政策影响较小。
(四)万州城镇化分析
,意味着大量农村及外来人口进城置业,必将带来大量的刚性购房需求。
,未来每年新增城市人口将为万州带来225万方左右的购房需求,远大于目前年均170-190万方的成交量,预示着万州房地产投资、房地产开发和房地产销售将进入全面爆发式增长阶段。
总结:万州城市化进程加速,每年将新增大量刚性需求,每年新增住房面积需求约200万方。
(五)房价分析
%,特别是在2010年万州“第二大城市”地位确立后,万州房价暴涨近1000元/㎡以上,显示了万州房价巨大的爆发潜力。
,由于国家宏观调控,全国大多数地区房价回落,但万州房价仍保持12%的增长率。
总结:城市利好刺激下,万州房价持续增长。
(六)万州房价收入比分析
收入房价比:等于城镇居民年均可支配收入/平均房价,主要反映市民房屋购买力,收入房价比越高,说明市民购买力越强,对应的房价上涨空间越大。
渝东北各区县中,万州城镇居民可支配收入最高,,预示着万州房价仍然存在一定的房价上涨空间,居民的房屋购买力较强。
总结:万州收入房价比较高,房价具有上涨空间。
(七)消费者房价预期分析
,虽然过去几年万州房价涨幅较大,但万州市民对于目前房价认可度较高,显示万州市民房价承受力较强。
,82%的被调查者认为房价将快速上涨或缓慢增长。
总结:市民房价承受力较强,未来房价上涨预期浓厚。
(八)土地供应交易分析
-2020年万州城市建设用地规划
序号
用地代号
用地名称
面积(km2)
比例(%)
1
R
居住用地


2
C
公共设施用地


C1
商业金融用地


3
M
工业用地


4
W
仓储用地


5
T
对外交通用地


6
S
道路广场用地


7
U
市政公用设施用地


8
G
绿地


9
D
特殊用地


合计
城市建设用地


万州城市建设用地规划中,,%;,%。