东莞沙田镇民田村项目定位报告.doc

东莞沙田镇民田村项目
(定位报告)
中山片区策划部
(二0一二年六月)
第一章项目概况分析
一)项目区位
本项目地处沙田镇中心区板块,紧邻沙田镇交通主轴——沙田大道,、周边配套齐全、交通便利。但该区新旧社区夹杂,交通繁忙。此外,项目虽邻河岸,但受待拆迁的民宅遮挡河景资源。
:沙田大道
距离轻轨站2公里:沙田大道→港口大道
距离广深沿江高速入口4公里,距离广州南沙20公里,距离深圳宝安35公里
距离厚街6公里:沙田大道→港口大道→家具大道→莞太路
距离虎门中心14公里:沙田大道→轮渡路→镇口河边路→解放路→人民南路→太沙路
沙田
东莞市
厚街镇中心:6公里
沙田镇中心:
沙田城轨站
本项目
广州南沙:20公里
广深沿江高速入口
虎门中心:14公里
二)项目现状
沙田项目整体用地面积102亩,合68195㎡,,㎡,㎡,且受90/70规划限制;
A区地块:
㎡,㎡(共55栋,已建成27栋,㎡),㎡(已建);
B区地块:
占地2万㎡(未建),根据规划指标,㎡,其中,套型90㎡㎡,套型90㎡㎡,㎡。
此次定位主要针对项目地块B区(未建),下图红色部分:
宗地现状:地块现为水塘
A区
B区
备注说明:
1、“”和“可见商铺面积比例没有限制”为合作方报建人员口头明确,因合作协议未确定,对方未能提供详细资料;
2、,或因高层地块太小而未能做满容积率;
3、“90㎡㎡”是根据全盘满足90/70政策计算得出。
四至:东至民宅;西至沙田大道;南至别墅区;北至回迁房。(如下图)
三)项目周边配套
1、自然资源配套
城轨沙田站
项目临河,但河岸被一排3层高的民宅遮挡,中高层单位可以享受较好的河景资源。
沙田是东莞海岸线最长的镇区,水景资源丰富。相比而言,项目位于沙田中心区,周边环境复杂,自然资源在镇区内不占优势。
2、交通配套
项目紧邻沙田镇中轴沙田大道,10分钟车程到达沙田行政中心、商业中心以及沙田轻轨站,15分钟到达厚街专业市场以及广深沿江高速入口,但到虎门需要25分钟,有一定距离。
3、生活配套
项目2公里范围内,聚集了汽车站、轻轨站、中学、小学、体育中心、公园、医院、商业中心以及行政机关,配套齐全,生活便利。
4、产业配套
沙田整体产业发展水平较为落后,产业结构不合理,第二、第三产业不发达,白领人群较少、商业氛围不浓厚。
近年来,港口建设迅速。项目所在区域属于镇中心旧城区,可利用土地较少,区域发展较为饱和。
五)综合结论
项目基本技术指标
地块位置
东莞市沙田镇明田村
用地面积
㎡()
㎡
地块现状
B区地块现为水塘,A区地块已建别墅及街铺
总体容积率

计容建筑面积
㎡,㎡,㎡
不计容建筑面积
㎡
90/70限制
㎡,㎡
㎡,其中,套型90㎡㎡,套型90㎡㎡,㎡。
绿化率
≥30%
建筑密度
≤30%
土地年限
地块终止日期至 2064年9月27日
优势:
项目区位
项目位于镇核心区,15分钟内可达镇行政中心、商业中心以及教育中心
交通状况
项目紧接沙田大道,距离沙田轻轨站2公里,距离沿江高速入口4公里
周边配套
项目3公里范围内学校、医院、沙田汽车总站、公园以及大型商场、步行街一应俱全
河岸景观
项目东向临河,享受到较好的河岸景观
别墅社区
项目在建的别墅区有助于提升其他产品形象
劣势:
产品规划
项目整体别墅占地过大,B区可利用土地资源较少,对园林打造不利
90/70限制
由于别墅产品几乎占总建面的30%,因此,B区产品只能规划紧凑型洋房
项目密度
地块B区占地少,建面大,整体建筑密度大,影响居住氛围
居住氛围
项目位于镇中心区,紧接交通主轴,沿街面长,废气及噪声影响居住氛围
待拆迁民宅
项目临河景观面正对一排待拆迁的3层楼高民宅,河岸景观无法打造,别墅视野完全被遮挡。如果拆迁不顺利,严重项目品质
项目概况综合评论
本项目位于中心板块,周边配套充足、交通便利须充分发挥片