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6 业主、业主大会与业主委员会
物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会
本章要点业主、业主大会与业主委员会在物业管理中具有举足轻重的作用。本章介绍业主的权利和义务,业主大会的筹备和召开,业主大会讨论决定的事项和决议的形成,业主委员会的组成和职责,业主委员会与社区居委会的关系,业主委员会与物业管理企业的关系。
物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会

(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
(4)参加业主大会会议,行使投票权
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权
(6)监督业主委员会的工作
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
(10)法律、法规规定的其他权利
物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会

(1)遵守业主公约、业主大会议事规则
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金
(5)按时交纳物业服务费用
(6)法律、法规规定的其他义务
物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
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(1)已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十;
(2)已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但交付使用已满一年;
(3)已交付使用的物业建筑面积不足百分之三十,但交付使用已满两年。
具备上述三个条件中的一条,即应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。
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首次业主大会一般由业主筹备召开。业主筹备成立业主大会的,要在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
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业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。
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业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十。具有投票权的业主,可以在需要投票表决的决议、决定、事项中行使投票权。
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(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第(5)项和第(6)项所形成的决议,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项所形成的决议,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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