成都 大地 · 龙泉项目产品定位与开发策略报告.ppt

产品定位与开发策略报告
大地· 龙泉项目
报告目录
宏观政策与基本认知
项目定位及理念导源
产品策划与规划建议
一期产品定位
产品选型与盈利测算
一期开发流程及时间计划
宏观政策与基本认知
进入2008年,宏观经济背景及房地产市场呈现复杂格局:
一方面宏观调控政策(如打击囤地、完善保障性住宅、加息、第二套房限制、物业税、限外令等)导致市场供求关系发生变化,对市场信心产生重大影响,房地产市场面临资金、土地资源和市场有效需求滞涨三大难题。
另一方面,中国经济及房地产市场依然处于中长期向好的良性通道,胡锦涛总书记也在6月13日发表要进一步加强金融监管、促进资本市场健康发展、保持房地产稳定等重要讲话,宏观经济指标(如GDP增速、CPI指数)和房地产增长指标依然保持稳定可控的态势。
宏观市场与政策背景
同时,对于我集团这样立足于成都本土、掌握优质土地资源、整合资源开发超大规模新城镇项目的开发商而言,又拥有特定区域和条件下的局部优势。
此次大地震后,成都居民购房区位选择发生了明显的变化,有关权威市场机构的数据表明:震后成都城南住宅最受欢迎,而城东成为仅次城南的置业偏好区域;低层物业受追捧,建筑抗震烈度成市场关注热点。
政策方面,震后成都市政府相继出台了一系列促进房地产业恢复发展的政策,在刺激供给方面包括鼓励参与灾后重建、加大金融支援服务力度、落实各项税收扶持政策、鼓励建设项目按期开工、鼓励盘活利用已出让地盘、加强住房保障力度等,在刺激需求方面包括降低公积金贷款首付比例、实施购房财政补贴等。
关于后续政策预期包括减少土地供应量、放宽二手房信贷市场、二套房政策的可能松动等等。
宏观市场与政策背景
与上述市场及政策面相对照,我集团的优势在于:
1、土地资源丰厚,成本可控性强;
2、面临市场新的供需机会点;
3、富有地产片区开发的经验,善于整合专业资源;
4、具有较强的投资与融资手段;
5、意识开放,具有国际性的专业视野。
由此,我们认为目前的市场对于我集团而言机遇大于挑战;何况我们坚信这样的信条——精品在市场上永远最有可能成为胜者。
因此,我们将项目定位理念与策划发展的思路,从一开始就立足于创造性地开发立足成都、汇集世界的国际顶级人文宜居新市镇的出发点上。
我们的竞争优势
本项目土地开发总量为3972亩,、平均家庭人口3人来推算,需要满足8万多人口在这块土地上的生活。我们面临的是这样的“建城”课题。
我们作为“上龙泉者”,着力营造一个以“人文、科技、环境”为内核的、具有创新生活理念和产品配置的新人文主义市镇。
我们将项目命名为“中国·香颂小镇”,以体现尊华与浪漫、人文与科技、田园与舒雅、情趣与生活完美融合的臻近极致的理想城邦。
“香颂”法文为“chanson”,是法语浪漫情歌的类称。以“中国·香颂小镇”命名,既表明项目定位面向全国打造人文宜居新市镇的理念,也体现了一种亲切浪漫的人文情怀。
定位思想与案名解析
在“中国·香颂小镇”,我们遵循“传世建筑,传世生活”的营造理念,以“有机包容与生长”的理论,打造面向全中国和大西南的顶级居家升级版,具有独立精神的新兴城市社区。
我们认为“中国·香颂小镇”是一个兼具社会与建筑形态等多元因素的有机体,是拥有足够强大功能的、能够满足新都市人吃、喝、住、行所有需求的有机市镇。
小镇营造理念