天海项目
全案营销策划报告
河北纬联房地产投资顾问有限公司
01经济与地产
02地块价值
03产品解读
04SWOT分析
05销售力功略
06产品加强
07营销加强
08形象加强
经过第一次提案,我们认为双方在深入的沟通之后,更明确了工作重点和策略方向。任何一个项目开发成功的路有很多条,因此我们将“理想城市”的策略进行了重新的整合梳理,并提出第二版方案。
为明确方案中的重点,在提案之前,将本次方案中最为重点的部分现行明确:
重点一:产品加强部分的“体育会馆”策划方案
重点二:营销分期部分的项目分期及总体放盘节奏,销售、回款计划
重点三:销售组织及营销特色
重点四:内部认购融资计划及活动方案
重点五:项目新的案名及形象推广
重点六:售楼处包装建议
01
经济与地产
Economy and Real estate
石家庄市场经济分析
石家庄经济发展的总体特征
区位:紧邻首都经济圈,是北方重要的交通枢纽
功能:已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸物流网络体系,成为华北地区重要商埠,中国华北地区最大的内陆港口。
发展:河北内环北京和天津两大都市,经济相互辐射和渗透,构成了京津冀经济区。随着市场经济体制的逐步建立、京津冀地区的经济融合程度和相互开放程度会不断提高。
石家庄市经济持续快速健康发展,社会各项事业全面进步,城乡人民生活水平和质量得到提高。
石家庄市场经济分析
01上海市: 10297 02北京市: 7720 03广州市: 6068 04深圳市: 5684 05苏州市: 4820 06天津市: 4338 07重庆市: 3486 08杭州市: 3441 09无锡市: 3360 10青岛市: 3207 11佛山市: 2927 12宁波市: 2864 13南京市: 2774 14成都市: 2750 15东莞市: 2625
16武汉市: 2590 17大连市: 2568 18沈阳市: 2483 19烟台市: 2402 20唐山市: 2362 21济南市: 2185 22哈尔滨: 2094 23石家庄: 2064 24郑州市: 2002 25长春市: 1934 26泉州市: 1901 27温州市: 1834 28长沙市: 1791 29南通市: 1758 30潍坊市: 1721
2006年全国城市GDP排名:
从2006年发布的中国主要城市GDP前60位排名来看,石家庄的整体GDP名列前30名之列,处于相对居中的位置,%的高速增长,石家庄在经济发展中的地位得以不断提高。京津石经济合作圈的带动效应,也保证了石家庄未来经济快速持续的发展。
市场背景分析
2006年的省城市场,无论是从区域热点还是产品形态,都呈现多元化的格局。可谓遍地开花、热点不断。
东南住宅持续走热了几年,但依然热度不减。不仅市场放量较大,且价格飙升速度较快。06年中开盘销售的国富华庭、水云间蓝湾、联邦东方明珠售价飙至3800元/平米的均价,二环外的众美城项目价格也突破3500元/平米大关。除东岗路东二环线楼盘价格处于沉寂状态外,各区域楼盘价格都有较大动作。
05年后,随着西部山前区规划的落实、槐安路西延动工兴建,桥西的房地产市场发展迅速增温,大盘纷纷入市、价格也是后来居上,如春江花月、天山·观澜豪庭、西部枫景等,价格先于东南分区达到4000元/平米的价格高度。而06年正式销售的金正缔景城、红人公馆更是冲破4700元/平米大关,达到4500元——4700/平米的高价,只有火车站西侧的超级大盘金世界考虑到整个楼盘的整体操控,稳扎稳打,以3800元/平米的实在价格起步,为投资者预留较大的投资空间
桥东区因处于商圈中心,也成为地产热点,不同以往的是从05年下半年开始高档写字楼项目归于沉寂,中高档住宅、小户型住宅项目成为市场焦点,如新休门、乐模的小户型前卫住宅引爆了桥东区的投资高潮,价格从4000元一路飙升到4700元/平米。临一中的任栗村改造项目,因项目启动受阻,不得已以3300元/平米的均价对外团购,引发了一轮团购高潮。
4、而06年10月底拍卖的水泵厂地块再一次使此区域成为市场焦点,,较之03年河北顺驰地产的220万/亩的“天价”高出100万元。业内人士预计,水泵厂地块的住宅价格不会低于4000元/平米。由此将中心区房价推上一个新的高度。
5、随着冀兴尊园、盛世长安、名门华都等大盘的陆续面世,长安区成为06年楼市的新热点。根据土地规划,07年还将有新天地、阀门二厂(简筑)等大盘上市,预计07年下半年长安区将成为继东南分区之后的楼市焦点,竞争进入白热化,价格进入一个快速增长期。
6、而西北
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