上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告.doc

上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告
上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告
《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组
二○○三年九月
进入新世纪,上海房地产进入了新一轮的发展,与宏观经济形势同步,房地产市场的各项指标都达到历史最好水平,房地产业已经成为上海经济的支柱产业之一。为了保持房地产业的持续健康发展,客观分析房地产运行轨迹,正确评价房地产形势,预测发展趋势,把握发展机遇。课题组经过调查研究,编制了《上海市房地产市场预警预报指标体系》(以下简称预警预报指标体系)。
一、编制方法:
随着上海房地产市场的培育发展,已积累和收集了十多年的市场统计数据,各数据间内在关联性已初现,预警预报指标体系就是通过对源于市场的数百个统计项目,筛选出市场敏感度高、关联性强,或即时性好,或前瞻性明显等10余个项目或项目组合。根据其以往近十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系,建立五级量化指标的数值范围,分别显示市场的“异常↓”、“基本正常↓”、“正常运行”、“基本正常↑”和“异常↑”等五种状况。现阶段通过每半年或一年的市场数据读入(随着房地产业信息化程度的提高,逐步过渡到现势性较好的决策信息系统),根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度,可反映市场运行的基本状况,通过对其中前瞻性较好的指标数据研判,可预测下一阶段的市场趋势;而对其中即时性较好指标数据判读,可对当前的市场特点作出评价;对个别离散性指标数据的分析,可提示宏观调控的切入点。从而为房地产企业的市场运作,消费者的投资与消费,政府部门宏观调控的方向、重点和力度,提供参考和依据。
二、设计原则:
1、全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段,而要覆盖整个开发经营的全过程,包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。数量、数值与价格、金额并重。
2、简捷性。项目的选择既要全面,又要避免繁杂,使之去伪存真,去粗取精,抓住主要矛盾,使复杂的问题简单化,深入浅出,像“傻瓜”照相机一样便于操作应用。
3、敏感度高。有些项目可能很重要,但敏感度不高的就不列入。比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒的话题,市场低迷时,说房价收入比过高;市场繁荣了,仍说房价过高。要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价;货币的、名义的工资占实际收入比重较低是我国的现状。
4、可操作性。指标数据要有可靠和及时的来源,否则只有理论分析的意义而不能实际运用,目前所用年度的宏观经济数据均源自上海市统计部门,有关部门未能提供或年中数据线性较差时,可采用上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。
5、区域性。我国地域辽阔,各地经济社会和市场发展的差异较大,全国用一个指标体系很难覆盖,故指标项目可能具有通用性,但指标数据的取值是根据上海市的经济发展和市场现状设计,比如上海市房地产市场的现状:存量房地产的买卖交易量已与新房销售量平分秋色,还将继续超越;增量加存量的买卖交易量(换手率)已超过房屋总存量的10%;商品房的销售金额已超过房地产开发投资额。
6、时效性。房地产市场预警预报指标体系的设计,国内外已有的理论研究和实践经验较难寻找。本研究报告提出的方案,有待逐步完善。预报预警指标体系的设计以2002年度市场数据为基期,适用