2012光谷未来之光营销策划报告133p.ppt

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谨呈:武汉银湖科技发展有限公司
2012年4月20日
光谷未来之光
营销推广报告
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目录最后补
武汉别墅市场发展历程
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武汉五大别墅板块分析
武汉别墅市场现状分析
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本项目竞争个案选取
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2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示
武汉别墅市场研究
项目本体分析
项目客户研究
价格预判
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项目推量分析及去化预估
项目市场定位
营销策略
总体营销策略
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现场展示策略
推广策略
营销执行计划
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传统写字楼发展历程
发展演变:从早期的简陋商住楼到普通的商务写字楼,再到尊贵时尚、商务气息十足的5A甲级写字楼,武汉市写字楼经历了三个阶段的发展过程。
市场培育阶段
初步成熟阶段
萌芽初级阶段
武广SOHO
凯旋门广场
新世界国贸
经开万达
泰合广场
武汉广场
商务氛围差
氛围及配套成形
奢豪尊贵感极强
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高端写字楼供不应求
目前武汉市甲级高端写字楼所占的比例不到十分之一。虽然近年来武汉甲级写字楼的需求量年,增长都在20%以上,但面对企业需求持续旺盛,武汉写字楼有效供应却是严重不足。像新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。
传统写字楼动态
武汉写字楼正处于一个由慢转快的加速时期,经济发展催动写字楼市场成熟
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发展趋势一:GDP过5000亿,写字楼市场将会快速崛起
据统计,当一个城市GDP达到3000亿时,住宅将进入飞速发展期,4000亿时商业将超越住宅成为投资热点,跨入5000亿时,写字楼市场将会快速崛起,2010年武汉GDP破5000亿。
发展趋势二:投资客、市场资金向写字楼市场转移
受住宅市场房价居高不下,住宅租金相对下滑,投资风险倍增的影响,许多个人投资者纷纷把资金投入到政策无影响,市场需求激增,空置率较低的写字楼市场。”
发展趋势三:价格价格价值仍处于洼地,但未来将逐步拉升。
目前,写字楼和住宅仍存在价格倒挂;在光谷,人均面积远远低于一线城市平均标准;价格也处于低位运行阶段。
传统写字楼趋势
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潜在供应量:近十年来,武汉整体写字楼市场发展突飞猛进,但优质甲级写字楼供应偏少;预计未来供应量将有一定提升;
市场供求量:写字楼市场需求发展强劲,空置率一路走低,尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况;
租金及售价:写字楼租金上涨速度出现加快趋势,销售价格也开始走出价格洼地,目前甲级写字楼基本只租不售,租赁行情不断看涨;
客户需求量:现代服务业对写字楼的需求最为旺盛,第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。
传统写字楼趋势
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市场定位思考
传统写字楼市场租售两旺
是否意味着本案就可随行就市,前景一片大好?
透过表象看本质,本案属于写字楼市场的另一发展方向——“工业写字楼”
客户结构与置业动机皆存在较大差异
我司认为,将工业写字楼做为单独课题研究,
更有助于精准客观的判断市场并制定相应策略
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工业写字楼特征
类别
传统写字楼
工业写字楼
所处地段
城市中心
城市中心
项目配套
自身外围配套兼有
自身外围配套兼有
硬件设施
高品高档
中质中档
物业形态
高层、超高层
小高、高层
购买客群
自用投资皆有,不限购不限贷
自用为主,限购限贷
工业写字楼与传统写字楼相比,在