万科取地策略分析
沈阳天启&开启地产机构
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前言
房地产企业取地介入市场开发,
公司战略、市场环境和收益判断形
成相互作用的环视要因。公司战略
布局的优化,市场环境成为支撑重
点,收益分析是市场环境综合情况
下,企业战略调整与否的最大动因。
公司
战略
收益
判断
市场
环境
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万科策略定位重塑
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战略关键点
万科二、三线城市集中拿地
一线城市的房地产市场尽管火爆,政策影响敏感,地价房价体现双高。
二、三线城市城镇化进程强势,政策弹性较大,地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。
发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。
万科全局战略
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策略关键点
不会押宝涨价预期来报价
基于未来房价走势的不确定因素,万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准,不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价,绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。
09年万科获取的项目,半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。
成本控制、合理预期成为取地策略立足点。
万科取地策略
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无论是何种标志性地段,无论是多么符合万科战略布局,万科都首先要考虑其价格是否合适。
万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”,从佛山的历史地块成交记录看,“王”,而楼面地价只有3027元/平方米,还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米,高端住宅在14000元/平方米左右,策略立足完全符合利润预期。
精挑细选,把握机会成为取地策略执行立足点。
策略关键点
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策略风向标
08前立足“土地—产品—客户”的流程,卖方市场主观策略。
08年后立足”客户需求为先,向中心城区转移”,买方市场客观策略。
原始定位
重塑定位
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万科新里程
万科金域蓝湾
万科城
万科新榆公馆
万科魅力之城
万科四季花城
万科兰桥圣菲
万科沈城战略
万科金域国际
万科五里河地块项目
08前战略布局
08后战略布局
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区位择点
楼面地价
09沈城攻略
市场环境成为企业
战略的可行性基础
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沈城房地产区位市场环境
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