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浅谈房地产抵押贷款评估风险的防范
内容摘要: 本文在分析房地产抵押贷款评估的内涵基础上,指出影响房地产抵押贷款评估风险的因素,最后提出了房地产抵押贷款评估风险防范的措施。
关键词:房地产评估风险防范
防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大,防范风险首先得认清风险,然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵
房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时,商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为,是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素
(一)政府因素
政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中,如果房地产估价价值过高,不能反映房地产的真实价值,在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后,会给金融机构带来越来越多的呆账坏账,影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑,银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动,包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响,如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据,一旦进行修改或其它变动,必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
(二)估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者,是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因,尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑,丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外,估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果,有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低,在一些中小城市的评估机构中,有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师,在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞,也会产生一定的风险。
(三)其他相关经济活动主体因素
其他相关经济活动主体有抵押人(借款人)、抵押权人(银行)、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如,房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人(抵押人)取得土地使用权的方式不尽相同,有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续,提供资料不全不实,在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率(一般为50%-70%)作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
三、房地产抵押贷款评估风险的防范
(一)规范房地产抵押贷款评估的程序
一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先,必须审定