资产评估——房地产评估.ppt

第五章房地产评估
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3. 掌握收益法在房地产评估中的应用
4. 掌握市场法在房地产评估中的应用
5. 掌握成本法在房地产评估中的应用
6. 熟悉假设开发法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
本章学习目的和要求:
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一、房地产的概念和特点
(1)房地产
房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。
欧美国家没有房地产的概念,将房产和地产统称为不动产。
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《中华人民共和国物权法》中规定,物包括不动产和动产。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
《资产评估操作规范意见(试行)》中将建筑物描述为:是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关的权益。
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(2)土地及土地使用权
土地是指陆地及其空间的全部环境因素。
土地不仅是资源,也是资产。
土地特性分为自然特性和经济特性。
自然特性:位置固定性、质量差异性、资源的不可再生性、效用的永续性
经济特性:供给的稀缺性、产权的可垄断性、利用的多方向性、效益的级差性
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(2)土地及土地使用权
城市土地所有权属国家,土地使用权可出让和转让。
土地使用权出让
土地使用权转让
土地使用权出租
土地使用权抵押
国有土地使用权最高出让年限:
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年
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(3)建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
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建筑物的主要结构:
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构
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位置固定性
供求区域性
使用长期性
投资大量性
保值与增值性
投资风险性
难以变现性
政策限制性
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二、房地产评估的原则
最有效使用原则
合法原则
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