泰州广信.台湾商城营销策划全案.doc

一市场篇
第一部分项目市场情况分析
泰州市城市发展综述
泰州地处江苏中部、长江下游北岸,与苏州、无锡、常州、镇江隔江相对,是长江三角洲15座中心城市之一。泰州历史悠久,人文荟萃,是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里,中国人民解放军海军诞生地、春兰集团、扬子江药业集团摇篮,为江苏省文明城市、江苏省历史文化名城,历史上就是苏中地区的政治、经济、文化和交通中心。宁启铁路、新长铁路经过泰州,另外,江阴大桥将泰州、上海、苏南连为一体。
项目基本情况
广信台湾商城位于泰州市高港区的商业中心。在商城半径3公里内:有政治行政中心、文化中心、医疗中心、农贸集散中心、生活居住中心、学校、银行。广信、台湾商城总规划用地42011平方米,总建筑面积136810平方米,规划分为三期开发:
第一期为超级百货和大型超市,建筑层次为5层,建筑面积11232平方米,为产权式商铺全装修房。第二期为主题式商业内街。5层。建筑面积为64478平方米。三种方案:一、全国最大的药品批发城。二、长三角体育用品批发市场。三、苏北、鲁南地区的小商品批发集散地。第三期为产权式酒店,建筑层次为地上18层,地下1层,建筑面积为60000㎡,其功能为吃、住、游、乐、玩、休闲健身中心。
第二部分项目SWOT分析
(Strength and Opportunity)
商业背景优势:项目所在地为泰州市高港区认可度最高、最繁华的商业区域;
地段优势:三面邻街,处于大十字黄金角,居于城区主干道路交汇处;
功能优势:本项涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种业态,融多种功能于一身的;
规模优势:商业面积近130000平米,超大规模,地标建筑,便于产生人气聚合效应;
潜力优势:随着城市经济的发展,高港已逐渐成为泰州发展潜力最大的地区,投资开发潜力巨大。此现状,不仅代表高港区具备良好的经济发展前景,更说明土地、地产项目都将有极大的升值空间。
6) 政策优势:本项目是高港区政府头号形象工程,将成为高港区标志性建筑,将得到相关部门的更多关注和支持,并有望获得相应政策倾斜。
(Weakness and Threat)
1) 体量较大:以高港区以及泰州市现有经济发展水平、城市规模、居民消费水平及消费人气聚集等因素看,单靠本地消化有一定难度;
2) 同类产品较多:本市的同类商业项目较多,同时,在未来6个月中,仍会有2-3个项目开始运作,给本项目的销售及价格均造成极大压力,如泰州铜锣湾广场,鹏欣丽都等。
3)竞争激烈:随着高港区经济的加速发展,必将有更多商家到此地投资,不断出现新的商业项目,将分散有限的消费群体。
第三部分目标客户群体分析
 1) 原台湾商城一期的投资经营者;
2) 高港区相关业态零散经营者;
3) 看好本项目前景的商铺投资者;
4) 看好高港商业发展前景及本项目升值潜力的投资者,以泰州市及周边四市两区的投资者、经营者为主;
5)服饰、餐饮等品牌店的加盟店、连锁店;

经营业态定位
广信台湾商城二期的业态定位为:超级大卖场、轻纺大市场、小商品大市场、手机/电脑/文体大卖场、家具大卖场、美食/娱乐/休闲城
项目运作方式定位
出售产权商铺,规范经营业态由商铺产权所有者经营。
对大卖场部分保留产权,出售一定年限的经营权或出租,以增加开发商投资收益;
项目形象定位
项目的形象定位应该全面地反应本案的优势,因此本项目的形象定位应十分清晰,也是我们在广告总精神中要着力表现的核心内容,同时,该形象定位必须要能树立良好的品牌概念,为本项目在客户群中的认知增加砝码。
    核心内容为:①交通枢纽,迅速对接市中心;②大型商业地产,城区标志建筑,是高港最大的集大卖场、商品批发、文化休闲娱乐为一体的综合物贸娱乐中心;③产权式商铺,一次投资双重回报。
三. 营销战略推广篇
1. 项目营销规划
(1)预演期形象推广期
形象推广期的目的
通过台湾商城[VIP预购金卡]的发放,营造声势,拦截目标客源;
短期内迅速扩大广信台湾商城二期在高港当地的及泰州四市两区的知名度,同时收集客户信息资料,了解客户心理;
修正广告策略与销售方向,掀起[VIP预购金卡]购买高潮,造成有意购买者的心理恐慌,以便提升销售价格;
吸引观望客户进场,达到轰动开盘的效果;
[VIP预购金卡]的作用
能从[VIP预购金卡]的发放中获得目标客户,从而更清楚掌握客户的购房意向及市场需求。
让客户认识了解台湾商城,为项目起到宣传造势作用。
能在正式销售前圈住相当一批客户,只要有足够的人预约认购,就可在开盘之日制造出热销的大好形象,即使有部份客户退卡,但已达到营造良好销售