清溪南苑东侧地块TC运营提案.doc

清清溪南苑东侧地块
TC运营提案
2010年5月18日
提案整合分析
项目规划数据
A地块用地面积约为2330㎡,二类居住用地,,建成面积约11650㎡
B地块用地面积约为4642㎡,公共设施用地,,建成面积约37136
合计建成总面积约为48786㎡•绿地率:A地块30%、B地块25%
项目地块SWOT简析
本案优势(S)
1:北临清溪河,拥有优美的城市自然景观
2:项目地紧临贵池中学,具备教育地产的自身区位优势
【强化项目优势关键】——充分预估项目地块的核心价值及未来潜力,打好教育牌,品质牌。
本案劣势(W)
1:建设地块规模太小,不能建设成配套完善的小区
2:项目地块中规划有占地面积近5亩的11万伏变电站,对项目环境影响较大!
3:规划面积的限制使得户型无法多样化配置,从而很难具备区域市场的竞争优势!
4:池州商品房空置率居高不下,差异化市场空间不易寻找!
5:项目地区域暂没有成型的商业结构!
6:项目周边入住率较低且层次不明晰。本案独自营造商业氛围的可能性不大!
本案机会(O)
1:池州的经济发展、规划建设和教育发展是房地产拉动引擎之一,为房地产市场提供了开发支撑;
2:本区域楼盘的开发为本案的开发创造了一定的楼市氛围和即将建设的池州会展中心及池州市体育馆,一定程度上利于本案的借势开发;
3:市场整体操作水平处于初级阶段,产品同质化严重,营销手段雷同无新意——这为本案开发提供了创新思维的操作空间
【克服劣势把握机会的关键】——消费群的准确把握,做品质,不做价格的举高者,引入新的差异化项目运作模式”是本案的关键!
本案风险(T)
1:城镇人均可支配收入较低,两级分化严重,市场消费能力有限,价格敏感度较高,存在产品力提升和价格的矛盾点;
2:产品规划最后能不能得到表现?最后能不能得到客户认可?这也将是本案最大的风险之一;
【防止威胁的关键】——尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度!
本案相关策略建议
A地块项目策略建议
目标群体设定及建筑规划建议
建立差异化客户定位,结合项目“小”的因素,制定市场消费群个性化的寻求,最终拟定为年轻人士群体:25—35岁左右。
该目标群体的主要特征:个性化较强,相对喜好独立,追求自由是其生活的基准理念!消费力的主要特点为:自有资金不是太充裕,但消费力后劲较强(个人发展性)!
基于目标客户群体差异化的特质,在本案的设计规划中应着力凸显如下要点:
1:户型设计在98—110㎡,结合本案只需要设计两种户型结构。
2:建筑风格应体现后现代主义风格,突出项目的个性化风格,主要表现在建筑的色彩及建筑材质的运用!
3:建筑外观要以通透式为主,全面“自由空间”为主要着力点!
案名建议
豪波•琉晶公寓
案名解析
主导理念:年轻一族个性化私人空间,自我自由的独立平台!
营销主脉:个性化的自由空间,携寓有“牛津”之意!
差异理解:区别于大同的项目定位,收藏一种年轻态自我的生活空间!
B地块项目策略建议
目标群体设定及建筑规划建议
针对本案相对独立的特征,需建立差异化产品定位,现拟定为投资型SOHO商业地产产品模式!
投资型SOHO产品模式:此模式介于住宅与办公之间的一种建筑用途定位,结合学