邓州时代国际项目.doc

时代国际项目
一项目简介 2
二宏观形势分析 2
三邓州当地房产形势分析 3
四主要竞争对手分析 10
五客户分析 14
六时代国际项目分析 17
一项目简介
项目名称:时代国际
项目地址:邓州市北京大道与雷锋路交汇处
开发单位:邓州远东企业发展有限公司
·建筑形态:高层、
·物业类型:住宅、
·主宣传语:白马之畔邓东门户
·规划设计:广东启源建筑工程设计院有限公司
·建筑单位:河南四建股份有限公司
·总占地面积:38亩
·总建筑面积:150000 平方米
·绿化率:51 %
·容积率:
·主力户型:浪漫两房、温馨三房、宽敞三房
二宏观形势分析
1、国家经济形势分析
2014年年初李克强讲话时指出,中国经济增长已进入从高速到中高速的“换挡期”,2015年第一季度中国经济增长放缓,同时房地产投资增速降低,成为拖累经济发展的因素之一,有些经济发展学者指出,国家下一步会继续利用房地产的发展来保证经济的增长。
2、房地产政策和对房地产行业的影响
,近期一线城市房价有部分回升,二线城市房地产价格趋于稳定,对于政策反应较慢和库存压力较大的三四线城市和部分二线城市,房价依然处于下跌趋势,同时部分城市销量在5月出现小幅度反弹之后,六月形势依然不容乐观。
三邓州当地房产形势分析
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邓州市享有中原天府,丹水明珠之称。总面积2369平方公里,辖28个乡镇(街、区),邓州市总人口188万,其中城市人口40多万。邓州地处豫西南、湖北交界部位,位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角附近,起着承东启西的“桥梁”作用。
1988年11月17日,经中国国务院批准,撤销邓县,设立邓州市(县级),由南阳代管。2004年省政府批准邓州市享有全部省辖市经济及社会管理权限,为经济单列市。
2011年被省政府确定为十个省直管试点县市之一。
2014年全面由河南省直管。


从上图可以看出,邓州经济总量较地级市南阳和襄阳都偏低,但是人均可支配收入处于中等水平。
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最新消息郑州到重庆万通高铁站将在邓州设置站点,邓州在未来几年可能进入有高铁的日子。

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第六阶段;14年末,以价换量阶段;
以东滨华苑2600价格打响了邓州房地产公开降价第一枪,邓州房地产从此开始明暗争相降价,抢夺客户。

年份
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015(预测)
房价
1600
1800
2400
3000
3500
3700
4000
3500
3000
房价增长幅度(%)

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2013年的宏杰第一城均价在4500左右,好一点的位置和楼层价格高达5000元,但是进入2014年随着国家宏观调控慢慢深入三四线城市,邓州房价只涨不跌的历史也被打破,房价进入下跌周期。同时可以看出,国家调控房地产时间从2011年大规模开始,一线城市和二线城市房价上涨趋势受到影响,2013-2014年出现不同程度下跌,2015年开始出现局部转好的迹象,由于邓州位于4线城市(或者叫五六线城市),三四线城市对政策反应具有滞后性,2013年邓州房价不仅没有出现下跌,同时出现上涨,
但是同时要看到,2015年,,一二线城市房价出现局部上涨,部分稳定,同时,4线城市对政策反应的滞后性,4线城市房价依旧开始下跌。

,真正落实到三四线城市,需要时间,就像银行房贷利率根本没有优惠,还是保持基准利率上浮20%,这给大部分农村客户带来的还是经济上吃力。这边小开发商过度开发,政府管理不严,导致小开发商房价偏低,对正常开发商利润造成影响,
对我们项目冲击不小。
四主要竞争对手分析

南阳财富置业有限公司(以下简称“公司”) 成立于2006年10月16日,是河南宛西制药股份有限公司的控股子公司,国家房地产开发一级企业资质。公司总部位于宛西制药南阳总部,现有员工200余人。
公司设有房产营销部、工程技术部、材料设备部、物业管理部、成本管理部、财务管理部、综合管理部、规划设计部、商业运营部等部门,主要从事房地产开发与销售、建材销售、商业管理、酒店管理、家政服务等业务。自成立以来,公司依托宛药集团资源优势,内强素质,外树形象,向管理