保利东湖林语2012年营销提案.ppt

2012年
项目营销提案
2012市场展望
1.
2012推货策略
2.
2012客户关键点
3.
2012项目深化定位
4.
2011佛山市场小结
整体经济格局分析
未来政策走向预测
2012市场走势预判
2012市场展望
1.
3月乃佛山传统的销售“小阳春”,呈现交投小高峰,势头由于“”限购而嘎言而止。5、6、7月成为政策消化期,博弈双方均观望市场。8月属于全年承上启下之节点,既消化部分观望也为“金九银十埋下伏笔”
传统的“金九银十”,市场供应量骤增至193万㎡,%,绝对量与去年基本持平,但传统黄金周集体遇冷,签约310套,均价8879元/ ㎡,拐点突显,更令后续市场库存压力异常巨大,限购政策的威力在黄金周体现得淋漓尽致。昙花一现的限购松绑令更是让楼市观望情绪雪上加霜
且限购后较多项目放缓推货进度,把大批货量积压于第四季度推出,市场新旧货源充足,项目间的竞争呈“白热化”,促使价格再度调整,刺激消费者入市信心。展望四季度会随着部分项目的“以价换量”而导致成交量出现结构性上涨,价格基本平稳而传导至2012年第一季度
限购后前3个月
市场回顾与分析
一季度承接旺销、二季度政策抑制、三季度平稳回升、四季度平静过渡
禅桂10年与11年1-10月度成交数据分析
2010年1-10月禅桂新增面积143万㎡,成交面积130万㎡,均价9925元/㎡; 2011年1-10月禅桂新增面积183万㎡,成交面积109万㎡,均价10788元/㎡,同比分别增长28%, -16%, %
各区成交量较大幅受挫,成交以刚需及首改的需求户型为主,第三季度起积压的中大积产品开始陆续入市,带动成交均价于高位稳定。
两年对比发现,中心城区的应对市场的动作会逐步传导至镇街市场,总体而言,11年的成交量出现历史新低,随着政策的持续严格执行,价格平稳维持后的成交量会出现结构性的微微上涨。
市场回顾与分析
南海区10年与11年1-10月度成交数据分析
2010年1-10月南海新增面积202万㎡,成交面积191万㎡,均价8467元/㎡; 2011年1-10月南海新增面积237万㎡,成交面积151万㎡,均价10111元/㎡,同比分别增长17%, -21%, 19%
2010年一季度传统销售淡季,春节后“小阳春”数据在4月体现,5-8月总体呈现平静,刚需积压在“金九银十”井喷
2011年第一季度承接了10年第四季度的旺销的数据反应,3月“小阳春”也体现市场规律。限购后的南海市场也跟大佛山市场走势一致,陷入低迷。7、8月的观望消化期过后迎来黄金周的到来,“金九银十”早就成为“铜九铁十”,大佛山均价呈现继续向下调整的态势。
市场回顾与分析
总体供大于求,价格高位中维稳
碧桂园城市花园
典型项目分析
万科金域蓝湾
销售走势图
销售走势图
推售时间
面积
均价
总套数
105-117㎡
11500元/㎡
224套
105-117㎡
9000元/㎡
230套
(共410套)
127-185㎡
11000元/㎡
2011-5
56-124㎡
12000-13000元/㎡
246套
98-116㎡
163㎡
8500-9000元/㎡
248套
2011-9
56-124㎡
12000-13000元/㎡
253套
2011-10-1
105-117㎡
8500-9000元/㎡
120套
推售时间
面积
均价
总套数
2010-11-17
122㎡
13000-17000元/方
(毛坯)
219套
162㎡
184㎡
250-258㎡
2011-3-6
250-258㎡
13300元/方
52套
2011-3-19
114㎡
141㎡
11500元/方
(带1500装修)
128套
2011-6-17
64-115㎡
9000-10000元/方
(带1500元装修)
142套
2011-7-9
68-115㎡
9000-10000元/方
(带1500装修)
86套
2011-7-30
114
156-180
11500元/方
(9000-13000)
159套
2011-8-19
111㎡
143㎡
10700元/㎡
(带1500元装修)
128套
2011-9-16
68-76㎡
84-114㎡
142㎡
9800元/㎡
(带1500元装修)
258套
2011-10-14
115㎡
157 ㎡
7800-11000(折后)
190套
禅桂典型项目均通过“以价换量”实现热销
中海千灯湖壹号——利用价格口径杠杆
8月6日开放销售中心,客户需要在接待处填写一份预约表,才能