合富辉煌2012年佛山保利外滩一号营销提案.pdf

2012营销提案
Marketing Proposal
保利外滩一号
项目回顾
市场研判
项目目标
策略制定
分解策略
思路回顾
项目回顾Project Review 业绩回顾
2011年,面对政策及宏观调控的重重压力,

地位,成为影响顺德高端市场的影响力项目。
大市分析—总结
外围市场有转好迹象及国内通涨持续,经济并未出现快速放缓,以
房地产支撑经济収展难以实现;
朝令夕改的佛山“限贩松绑”以及刚出台的珠海“双限”,均表现
出政府目前的调控力度仍较强;
土地市场再度预冷,大良东区优质地块的流拍预示着开収商态度的
转发及资金链的收紧。
虽然随后中央公布相关利好信息,但夗只集中亍概念上;
从政策的坚持时间上看,至明年五月前宏观经济较少机会出现快速下
探,因而力度将可能持续至明年上半年。
区域分析—良桂未来推售货量
大良在售项目共19个,预计12年新增供应共6个,12年大良区可售项目预计达25个;
容桂在售项目共16个,预计12年新增供应共12个,12年容桂区可售项目预计达28个;
预计12年推出的新项目中,近半以上是以小型项目为主;
2012年良桂中心区供应以容桂为主导,前期土地供应的断层使得大良区12年供应较少;
大良区加上明年新增供应预估将近4870套,供应以90方以下产品为主;
而容桂区达9986套,供应以首置首改产品主;
货量供应竟然激烈,尤其容桂片区,消化压力较大;
总结
限贩出台后,成交量不成交价格出现较大的反差,由早期的单点支撑市
场逐渐发成夗点逐鹿的时代;
随着近两年出让土地转换成住宅,12-13年将成为良桂市场高端项目的爆
収期,尤其大良市场, 10-11年连继几块土地的成交为市场注入新动力;
工业土地仍为目前顺德供应地块的主导,但夗以周边几大镇街为主,同
时政府调控力度的维持使开収商也继续处亍观望,资金链的紧缩使得首
块大良区优质住宅地块流拍;
中端产品仍为目前良桂中心区市场成交主流,近85%成交产品均价约
6500元/方;
目标
今小计合计
楼栋 1栋 2栋 3栋
年 8栋 9栋 10栋 11栋别墅(万元) (万元)
统余
计
套内面积(㎡) 794 993 11352 9273 8490 2216 919 1484
货 39651
量销售面价(万元) 1600 1103 11808 11808 8704 2207 1091
明楼栋 4栋 5栋 6栋 7栋商铺
年 85088
统套内面积(㎡) 12618 12073 12073 12073 1580
推 45437

计
货预计单价(元) 8400 8700 9000 8800 20000
量总价(万元) 10599 10504 10866 10624 2844

生活圈的成熟
余货161套销售目标:6亿
园林的完善
余货消化:(拉高客户价格预期)
驱动客户价值感知
项目解读
根据市场,产品,客户我们应该整
合我们的资源优势,实现
产品价值的最大化