2010年黄冈市房地产市场调研报告.doc

2010年黄冈市房地产
市场
调
研
报
告
南京恒世博胜房产销售有限公司
二○一○年十一月十七日
一、城市概况
1、黄冈市简介
黄冈市地处湖北省东部、大别山南麓、长江中游北岸,京九铁路中段。现辖一区(黄州区)、二市(武穴、麻城)、七县(红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风)和一个县级龙感湖农场,,。
历史文化源远流长。黄冈有2000多年的建置历史,孕育了中国佛教禅宗四祖道信、五祖弘忍、六祖慧能,宋代活字印刷术发明人毕升,明代医圣李时珍,现代地质科学巨人李四光,爱国诗人学者闻一多,国学大师黄侃,哲学家熊十力,文学评论家胡风,《资本论》中译者王亚南,翻译家、儿童文学家叶君健等等一大批科学文化巨匠,为中华民族乃至世界历史发展作出了重要贡献。
地区
人口(万)
版图面积(平凡公里)
黄冈市黄州区
40
353
武穴市
74
1246
麻城市

3747
红安县

1796
罗田县
60
2144
英山县

1449
浠水县


蕲春县


黄梅县

1645
团风县
38

我司观点:
黄冈市下设一区二市七县,且黄冈市黄州区人口较少,城市发展的格局导致进城人口较少,很难形成特有的商业格局及发展。
一个城市房价的上扬,必然需要投资客户的参与和炒作。黄冈市房地产投资环境不明显,投资客户群体非常少,土地活跃程度较低,支柱型产业较少,种种因素决定了近几年黄冈市房地产市场的低迷。
2、黄冈市经济发展
黄冈过去是个农业大市,工业基础薄弱,造成地方经济落后,城乡居民收入在湖北省处于偏下水平。
2007年,,按可比价格计算,%,增速创建市以来最好水平;人均GDP7095元;第一、第二。::。。。。
2008年,,按可比价格计算,比上年增长15%,;人均GDP9001元;::。;,%;,%
。
,按可比价格计算,比上年同期增长15%,增幅连续四年实现两位数的增长,居全省第五位,,经济总量连续两年年均净增100亿元。,,%。,%,。
2008年,,成为全国13个GDP总量突破1万亿元的省(市)之一。
2009年全年国民生产总值340507亿元,约折合49868亿美元,%, 2009年全年,%。
我司观点:
黄冈市工业基础相对薄弱,造成地方经济落后,虽近几年GDP增长均保持良好态势,但远低于湖北省整体人均GDP标准,更遥遥不及中国人均GDP的标准。
纵观中国各城市房价得知,城市人均生产总值在一定程度上足以反映地区的房价水平,人均GDP越高,房价水平越高,且增长速度越快;人均GDP越低,房价水平越低,且增长速度较慢。也许现实生活中处处皆能反映马太效应的真理。
我司认为:市政府需加强地方投资建设,带动城市发展,加上黄冈至武汉的城际铁路,将会有可能改变黄冈市房价低的局面,房价可能会回归理性的增长速度,破四及五将成为黄冈市房地产价格预期。
二、房地产投资环境
1、经济动态
(1)房地产业FDI猛增151%
数据显示,2010年上半年外国来华直接投资流入669亿美元,较上年同期增长39%;撤资清算等流出105亿美元,下降45%;净流入564亿美元,长95%。来华直接投资的行业主要集中在制造业、房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业等,其中房地产业占比21%,同比增速高达151%。
资料来源:21世纪经济报道 2010-10-13
我司观点:
由于人民币升值预期、本外币正向利差等市场条件依然存在。今年上半年国内房地产企业在宏观调控下境内融资困难,房企被迫借用外资增加投入。9 月底起,国家对房地产的调控连环出击,层层加码,预计四季度外资流入会有新的增长。
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