商业地产案例北京三里屯soho的启示.ppt

23-八月-18
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当今的产品一旦成为大规模、同质化的产品就丧失了高价值,三里屯SOHO可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品,它的独特性和艺术性决定了它在市场上的稀缺性,进而保证了它的高价值。 
——潘石屹
三里屯SOHO的启示
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目录
SOHO中国的定位
项目简介
销售情况
三里屯SOHO的启示
SOHO的战略与战术小析
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三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧,南三里屯路路西,是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成,旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来,功能丰富,46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观,在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。
项目简介
开盘时间
2008年7月
开间面积
215-330平
销售均价

装修状况
毛坯
管理公司
港铁物业
层高

管理费
商业:30元/米;
写字楼:16元/平
楼层
28
占地面积

建筑面积

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项目简介
燕莎商圈
第一使馆区
第二使馆区
CBD商务中心区
第三使馆区
三里屯SOHO
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销售情况
三里屯SOHO于7月12日获得预售许可证,、地上地下部分共3159套。销售额逾50亿元,。商业管理费30元/平米,写字楼管理费16元/平米。
用途
已签约套数
已签约面积(M2)
成交均价(￥/M2)
商业用房
377

57975
办公用房
110

35883
公寓
33

39669
注:截止到7月22日
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商业:500元/平/月
公寓:100元/平/月
太古
盈科
商业:450元/平/月
公寓:160元/平/月
写字楼:200 /平/月
周边项目租金
三里屯酒吧街租金:416元/平/月
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租金比较
产品类型
区域项目
租金(元/平/月)
商业
太古北区
650
太古南区
479
王府井
685
东方新天地
1370
公寓
三里屯附近
100
写字楼
2007年上半年
2008年上半年
全市平均
183
205
CBD
215
230
金融街
195
215
中关村
151
164
东二环
180
208
如果按8%的市场投资回报率来计算,三里屯SOHO的商业、写字楼和公寓的平均租金应该是:430元/平/月、255元/平/月和283元/平/月。与上表对比,目前可能只有商业可能达标,但是太古的招商比例只有30%,可能会出现“有价无市”的状态;写字楼和公寓则更可能是亏本。
对于善于计算的投资客,小潘是如何做到的?
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三里屯SOHO的启示
世道如此不好,还有项目能卖得这么好?
客户是谁?
他们为什么要买?
如何去销售?
如何去挖掘他们?
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SOHO为何要做商业?
引用潘石屹自己的话(《我用一生去寻找》):
1、作为商人,最本质的就是这个社会上缺什么,我们就做什么。所以大公司面前要有一个灯塔,这个灯塔就是:市场需求。
2、这几年我们公司的业绩很好,最重要的原因来自于几年前我们的一个决策。过去十几年,开发商的注意力和资金全都集中在住宅上,但是开发商业地产的连5%都不到,这里面有个巨大的供应缺口。于是公司在方向进行了调整,瞄准了即将出现的商业地产需求。我们调整后,就出现了“90平米/70%”的限制,今年政府出让的地块有超过80%的地是廉租房、经济适用房,同样地段的商品房不可能和低成本的经济适用房竞争。市场中表现出来的需求就人们在生活中的需求。