0开发报建.doc

※公摊面积:
1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊公用面积
※使用率:使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。板楼:80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。
※实用率:套内建筑面积和住宅面积之比。
※公摊的公用建筑面积= 套内面积× 公用建筑面积分摊系数
※公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积÷ 套内建筑面积总和
※公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积
※容积率:项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。总用地面积:开发商办理土地使用手续时,经指界测量确定并办理手续的面积,就是红线内的土地面积总和。
※建筑覆盖率:又称“建筑密度”,是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※绿化率:指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※绿地率:指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
房地产:房产和地产的总称,也叫“不动产”。
房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体
房地产按类型分为:1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。
住宅用地70年,工业50年,商业40年,其他50年。
三、五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
二、《建设工程规划许可证》
三、《国有土地使用证》
四、《建设工程开工证》
五、《商品房销售(预售)许可证》
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
房地产项目开发报建知识
一、房地产项目开发报建知识
什么叫做房地产是房产和地产的统称。
土地的使用权的概念
行政划拨方式(政府,土地使用权,无偿,使用者)
地产转让方式(买卖、赠与等)
政府出让方式:
招标: 招标就是指在一定范围内公开货物,工程或者服务采购的条件和要求,邀请众多投标人参加投标,并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。
招标的方式:①公开招标;②邀请招标
•招标代理:
招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。
•招标出让程序:
,报经市政府批准发布招标公告;
、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件;
;
,并将密封后的投标书投入标箱;
,主持开标,评标,决标工作;
,市土地局向中标者发出中标证明书,未中标者由是土地局退还保证金;
,并缴纳定金;
,到市土地局办理土地使用权登记,领取土地使用证。
拍卖:
拍卖是以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
•拍卖方式的特点:
①过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物;
②最高应价者获得标的物;
③拍卖行业具有中介服务性质。
•拍卖方式的程序:
市土地局制定出土地拍卖方案,报经政府批准后,发布拍卖土地公告。
,土地使用规划及其他有关文件
,发放标牌;
,简单介绍拍卖地块情况,宣布拍卖起价;
;
,交付定金;
,在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金;
,到土地局办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证。
3)挂牌
挂牌出让是指出让人发布挂牌公告,按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
•挂牌出让方式的特点:
①开公正公平
②时间长,允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争
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