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宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)
第一章  总  则
第一条为了规范城市房屋拆迁评估工作,维护拆迁当事人的合法权益,保障房屋拆迁评估工作的顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》等法律、法规和有关规定,制定本细则。
第二条本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。
第三条从事房屋拆迁评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供拆迁人、被拆迁人选择。
第四条承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个拆迁估价项目,评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作,其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。
第五条拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋(含其占用范围内的国有土地使用权)及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。
第六条拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
第七条拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。
拆迁规模大、分期分段实施的项目,以当期(段)房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。
第八条拆迁评估的价值标准为公开市场价值,不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
第十条拆迁估价应当按照下列程序操作:
1. 依法征求意见,确定评估机构;2. 接受评估委托,明确基本事项;3. 查阅相关资料,开展前期调查;4. 拟订作业方案,进行现场勘察;5. 参照技术细则,进行评估测算;6. 确认测算结果,撰写估价报告;7. 汇总相关资料,提交估价报告;8. 现场咨询答疑,估价材料存档。
第十一条房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映;房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》(附件15)反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起,至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章  被拆迁房屋性质认定及分类
第十三条依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定,房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋),应当参照经营用房估价,具体方法见本细则第十八条。
第十四条被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房(附件10)。
第三章  住宅拆迁估价方法及应用
第十五条住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时,可采用其他市场化估价方法评估。
第十六条对适用市场比较法估价的一般住宅房屋,其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为:
1. 确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准,“标准样本住宅”的设定要求参见附件2;
2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为:
100 (K2) 100 100
基准价格Vb = Vs ×——× ——× ——× ——
(K1) 100 (K3) (K4)
Vs为可比实例价格;
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的,该系数取100;对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例,该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定;
K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地相关价格指数确定。一般情况下,在估价时点前6个月内该系数不超过101,在估价时点前6—12个月内该系数不超过102;
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定参见附件3;
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数,系数确定参见附件4。
确定“标准样本住宅”的