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房地产企业会计核算问题
房地产企业会计核算的主体界定
狭义的房地产企业会计核算可以仅指房地产开发企业会计核算,而本文所言的是广义房地产企业会计核算,从核算内容方面来讲,包括房产的开发建造及销售,土地使用权的取得与转让,房屋及土地使用权的出租等。其会计主体并非仅限于房地产开发企业,并且既有计划经济时代形成的历史渊源的延续,也有现代管理体制下的核算特色,房地产企业会计核算所涉及的会计主体有以下几种:
一、房地产开发企业。从我国改革开放后,房屋和建筑物成为可供销售的商品。一个新兴的房地产业也随之诞生。房地产开发企业的会计核算出现两种类型。一种是全能型的,即房地产企业既有开发机构又有建造施工能力,其会计核算既有建设资金使用的核算,又有房产建造过程的核算。从目前房地产开发企业形成的历史来看,大多数是过去的建筑安装施工企业,因而同时具备开发能力和建造能力。另一种是职能型的,只有房地产开发机构,掌控和使用建设资金,当开发项目立项后,着手联系建筑施工单位,将项目外包出去,建筑竣工验收结算,转而将房屋销售出去。其核算内容并不包括建筑施工过程的核算。
二、单一的房屋建筑安装施工企业。这种企业只从事房屋建筑安装的生产施工。企业从开发商或其他建设单位手中承接施工项目后,按合同约定进行项目的建设施工,完工后交付开发建设部门,这类的会计核算相对比较简单。
三、国有企业和行政事业单位。现有体制下的企业(国有企业)和行政事业单位,取得了自用房屋及建筑物等建设项目的立项,通过国家拨款或银行贷款方式拥有了该项目的建设资金,将工程项目外包给专门的建筑安装施工企业,进行工程项目的建造,完工验收交付使用,然后转为自用的固定资产。这种房地产会计过去称为建设单位会计,其会计主体可以是独立的,也可以并入原企业会计主体内,核算一目了然。
四、所有拥有投资性房地产的企业。所有企业将其购建取得的房地产或原自用的房地产进行出租,形成投资性的房地产。这类房地产的会计核算是原会计主体的组成部分。
房地产企业会计核算的会计适用问题
我国现行会计制度体系包涵《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《行业会计制度》和《现行企业会计准则》四个会计制度,房地产企业会计核算分别在这四个制度中都有不同的要求和界定。
一、在《企业会计制度》中对房地产开发企业会计核算的内容有所涉及,自2001年起,按照财政部的规定,股份有限公司和外商投资企业等单位施行《企业会计制度》,其他企业在经过批准后也可以执行。现行的38项具体企业会计准则是财政部在2006年颁布实行的,其规定上市公司范围内自2007年1月1日起执行。由此可见,除按规定执行现行企业会计准则的企业外,现有的股份有限公司和外商投资企业中的房地产开发企业,都在执行《企业会计制度》范围之内。
二、在《小企业会计制度》中有所涉及房地产开发行业中的小企业是以人数和销售额界定的,也就是指那些不能同时满足从业人数在100人以上、年销售额在1000万元以上两个条件的。从2005年1月1日起,依据财政部和国家税务总局的规定,包括房地产开发企业在内的符合上述条件的各类小企业,不再执行1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》,而执行《小企业会计制度》,已按规定程序或规定要求执行《企业会计制度》或现行企业会计准则的企业可以不在要求范围之类。
三、在《房