当代长沙万国城三期项目评估报告.doc

当代长沙万国城三期项目评估报告
目录
1 项目背景与交易结构概述 3
2 借款人资信情况 6
3 用款项目概况 11
4 抵押物分析 35
5 保证人分析 41
6 风险分析及主要风险防范措施 50
7 结论性意见 52
项目背景与交易结构概述
项目背景
当代置业(湖南)有限公司(以下简称“当代湖南”)正在开发万国城MOMA(长沙)三期(第二标段)(以下简称“长沙万国城三期”)项目。该项目目前已经部分四证齐全、满足二级资质及资本金比例的规范要求,拟向我司申请房地产开发贷款2亿元用于该项目的开发建设。
交易结构概述
融资方式:【开发贷款】
融资规模:【20000】万元
融资期限:24个月
信托期限:24个月,若当代湖南提前归还信托贷款,则向投资人分配本金及该本金对应的实际持有期间的收益(最短不少于12个月的收益)
提前还款安排:可提前还款,最短借款期限不低于12个月
公司风控审核评分
房地产业务量化得分:【67】分(满足立项要求);
项目所在区域:长沙市开福区;(二线城市,2011年GDP为5619亿元);
贷款资质:部分四证齐;用款项目公司具有房地产二级开发资质、母公司具有房地产一级开发资质;用款项目自有资金投入满足30%的要求。
项目操作要点
借款人:当代置业(湖南)有限公司
资金用途:向当代湖南发放房地产开发贷款,用于当代湖南长沙万国城三期项目的开发建设
还款资金来源:当代湖南长沙万国城三期项目的销售收入
风险控制措施:
当代湖南以其持有的长沙市开福区长沙万国城项目部分土地为借款本息提供抵押担保,经北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达预估字【2012】第号预评估报告,该部分抵押物价值约【30425】万元。
当代节能置业股份有限公司(以下简称“当代置业”)以其持有的北京市东城区当代MOMA项目部分现房为借款本息提供抵押担保,经北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达预估字【2012】第号
预评估报告,该部分房产价值约【24351】万元。
一年期综合本息抵押率为42%(允许其在抵押期间置换抵押物)。如按照我司最新抵押率要求,本项目借款人可申请融资规模可达到25300万元,;
当代置业为借款本息偿还提供连带责任保证担保;
对长沙万国城三期项目及抵押物销售进行监控。如借款人(抵押人)对抵押物进行销售(预售),则按照剩余本息合计的一定比例将保证金打入共管账户。当借款人向当地管理部门申领《预售许可证》时,须缴纳所对应预售面积的保证金至共管账户,满足抵押率要求之后我司出具书面同意预售函,借款人方可对抵押物进行销售(预售)。
信托到期前还款资金归集安排:还款前三个月保证金累计存入比例达到30%、还款前二个月保证金累计存入比例达到50%、还款前一个月保证金累计存入比例达到80%。
信托顺利运行满一年,如项目未进行抵押物置换,则对原抵押物进行一次重新评估,评估后剩余本息抵押率要满足合同约定抵押率要求。
本息支付:自放款日起,每季度支付一次利息,未付则构成违约并加收罚息,贷款满24个月时归还剩余的本金,利随本清。
信托终止:如借款人提前偿付借款本金及利息,则信托提前终止。
如借款人未能按时足额支付任一期借款本金及利息,则受托人处置抵押物,并向保证人追偿,直至抵押物处置收入及保证人将资金全部支付至信托专户,受托人分配信托收益,信托终止。
信托分配:信托满12个月时分配一次收益,信托结束时分配本金及剩余收益。
发行前提:
已获取全部四证;
已签署《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》,并已办理强制执行公证;
已办理完毕抵押登记手续并获取抵押他项权证;
现房抵押物已办理以外贸信托为第一受益人的财产保险;
借款人、保证人出具股东会决议,同意向我司申请开发贷款并提供抵押担保、保证担保等。
借款人资信情况
融资公司基本情况
融资公司基础信息
公司全称
当代置业(湖南)有限公司
成立日期
2005年9月14日
注册地址
长沙市开福区芙蓉中路一段6号沙坪商务中心
企业类型
有限责任公司(法人独资)
营业执照注册号
1103
贷款卡号
开户银行
中国建设银行长沙市金霞分理处
贷款卡密码
基本户账号
房地产开发资质
二级资质
注册资本
20000万元
法定代表人
钟天降
经营范围
房地产开发、经营;提供房地产投资信息咨询服务;销售建筑材料;经营商品和技术的进出口业务。
企业代码
-8
公司相关背景介绍
当代湖南是由当代置业全资控股的房地产开发企业,具有房地产开发二级资质。当代置业为注册地在北京的股份制企业,具体情况详见保证人分析,最终实际控制人为张雷先生,控股情况如下图所