郑州深航金鹏时代营销策划竞标合富辉煌.pptx

深航·金鹏时代营销策划竞标方案
合富辉煌(中国)河南分公司
郑东新区、金水路、临近非高端住区、高铁……
规划三横三纵干道路网的正中央、目前无成熟的生活、教育等配套资源……
一梯两户/两梯三户,正南北通透大宅……
未展开宣传、市场形象模糊、未取得预售证……
内销70%、房源转让信息随处可见……
本案希望解决的核心问题:
启动一年未推广,如何重塑市场形象?
均价 vs 速度 vs 品牌?
员工放出房源价格较低,对案场销售形成阻击,如何应对?
项目如何匹配“深航”形象?
本案思路架构
核心问题分析
宏观市场分析
郑东楼市分析
房地产市场分析
区域情况分析
SWOT分析
客户定位
形象定位
价格定位
竞品分析
项目产品分析
营销策略
推售策略
推广阶段
项目展示建议
价格策略
销售计划
销售执行
政策分析
内销分析
PART 1 房地产市场概况
全国房地产市场概况
郑州房地产市场情况
郑东新区市场发展历程/现状/预期
全国房地产市场普遍乐观,但多数地区观望气氛仍然浓厚
2010年1至8月,全国房地产开发投资28355亿元,%,其中,商品住宅投资19876亿元,%,%。8月当月,房地产开发投资4490亿元,%;
在房地产调控的大背景下,楼市仍然高居不下;在“”政策出台后,市场观望气氛更加浓厚。
前期市场整体回暖,个别城市回暖迹象明显
8月份统计数据显示,一线城市住宅市场量价齐升,市场回暖迹象明显;
在新政出台4个月之后,全国市场整体走高,新政预期目的难以实现;
9月29日,房地产调控政策再次出台,预计市场将再出现变化。
2010年8月
北京
上海
深圳
重庆
杭州
郑州
成交套数(套)
6579
13592
2971
21076
3001
10105
环比增长
+15%
+20%
+77%
+25%
+62%
+19%
成交均价(元/ ㎡)
18230
13090
19442
5843
22162
5548
环比增长
+7%
+%
+7%
+5%
+4%
+%
新政深入执行,稳固市场调控成果
9月29日,多部委联手出台措施,进一步贯彻落实房地产调控政策:
贷款购买首套商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
贷款购买第二套住房,严格执行首付比例不低于50%、;
对不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款;
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
作为“”的延续,本次调控政策并无实质性新内容;
首付比例上升至30%,对部分刚需购房客户有影响,对其他客户无明显限制;
但受政策导向的影响,购房客户的心理会有变化,短期内市场会有波折。
宏观市场小结
新政出台4个月后再次政策条文,表明政府调控态度坚决;
8、9月份全国房地产市场整体回暖,但“银十”不再;
部分城市短期内成交量将明显萎缩,但恢复期不会过长;
房产税征收等其他政策出台的预期,导致市场观望情绪浓厚;
郑州并非主要受政策指向的城市,受政策影响相对弱。
郑州市商品房销售走势平稳
郑州商品住宅销售价格年均涨幅在13%-15%,2010年8月份销售价格同比增长19%。
历年市场成交量迅速增长,2010年在新政的影响下,1-8月份成交量也略高于去年同期。