黑蚁成都龙泉国建新城策略推广全案.ppt

《房地产策划大全》
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销售策划大全住宅策划商业地产策划品牌推广管理可行性研究投资分析开发战略市场调研营销策略
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国建新城
策略推广案
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目录
市场分析
国建品牌解析定调
国建项目分析解构
国建项目推广思路
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一、市场分析
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市场营销环境分析
宏观营销背景——八项硬指标强力打房价
1)房市信息9月底前各地公布建设目标
重点:今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标
2)调整住房结构,90平方米以下至少占七成
重点:自今年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
3)严格房屋转卖,不足5年转卖全额征税
重点:从今年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
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4)控制银行贷款,商品房空置3年不能抵押贷款
重点:为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。
5)提高住房按揭,首付比例不低于3成
重点:从6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。同时,考虑到中低收入群众的住房需求,意见有区别地适度调整了住房消费信贷政策,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
6)细化土地供应,中低价房至少7成
重点:一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。此外,要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
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7)强化土地监管,土地闲置2年收回使用权
重点:对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
8)完善社会救助,各地年内建立廉租住房制度
重点:尚未建立廉租住房制度的城市,必须在今年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。今年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
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上述8条政策,除最后一条对本项目影响不大之外,其余7条与本项目则有直接或间接的关系。
其中,第1、2、4、6、7条分别对房地产开发商施加了较大的压力。土地的闲置时间受到限制,建筑形态受到了规定,从某种方面来说,是迫使开发商必须尽快的销售项目,回笼资金,以进行下一步工程的实施。
第3、5、6条则对购买者,尤其是投资性购买者产生了一定的影响。如何界定有效的客户群,进行针对性地推广,使本项目尽快树立起形象高度和品质高度,从而拉动销售,则是开发商在项目推广过程中要重点考虑的。
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资金快速流通是项目成功运作的重要保证:
国家政策、金融政策即是市场净化的有利武器,也是开发商面临的新考验。银行压缩贷款金额,没有35%的项目注册资金,不允许开发建设,不允许建设单位向开发商垫资运作;没有房屋预售证不允许面向市场。实施竣工验收、封顶按揭,甚至连土地政策都实行“招、拍、挂”。毫无疑问,这样增加了开发商土地储备、项目开发建设、市场运作的难度。怎样成功运作市场是每一个开发商都必须慎重思考的问题。
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