2013版可研报告编写指引投资可研模版.ppt

战略投资营销运营管理部2013年2月2013年版可研报告编写指引新项目投资决策流程及相关要求*/共54页一线拓展意向项目上报区域决策区域决策评审通过暂缓/调整不通过区域决策通过普通项目非普通项目提前2周与区域及总部沟通提前1周报材料至区域及总部每周五上报各区域本周决策结果项目推进备案通过集团决策评审集团备案备案未通过不通过区域行使决策权的普通项目(指包括勾地在内的公开招拍挂项目),非定期调整满足基本投资标准,IRR>20%,销售净利率>12%权益投资金额10亿元以下商业占比不超过30%非单价、总价地王,溢价率不超过30%合作方案符合万科基本合作原则集团行使决策权项目范围:凡突破上述投资原则的复杂项目,以及新城市、非传统住宅业务项目需总部决策其他说明:决策会时间:每星期的星期一(特殊情况会略有延后)可研资料提交时间:须早于决策会前5个工作日提交,逾期提交资料,上会时间顺延视频沟通会:根据项目具体情况,将于决策会前5个工作日内安排视频沟通可研报告修订的意义及相关要求*/共54页可研报告是新项目获取的基础工作,是新项目获取的思考过程和土地价值判断的完整体现夯实基础,有助在行业下半场,将投资新基准线落地,避免“买错地”,实现“买对地”本次可研报告修订,是基于旧版可研进行结构调整、内容强调与补充,希望对项目有更严谨的判断可研报告及测算需上传新项目决策平台,并提交相关资料:公开招拍挂项目:出让公告、项目相关规划资料、合作协议(如有合作)等相关文件;如为勾地项目需上传勾地协议二手项目:相关交易、合作等协议、项目土地规划资料及项目公司权属法律文件特殊决策事项:相关报告或邮件可研报告将作为后评估的基础依据新项目可研报告的目的:严谨、客观、科学的判断项目价值完善战略性发展思考体现专业交圈,共同创造价值项目发展工程市场营销财务设计成本总经理新版可研根据各项目评价要素重新组合成三个部分,对原有可研报告进行补充、强调和细化2013年版可研报告编写指引使用说明:本指引主要重点在内容要求除有明确要求格式内容外,可根据项目具体情况调整指引内要求内容为“必选动作”,由于项目差异须做相应补充完善*/共54页可研报告项目概况与价值判断获取方式与风险防范措施项目经营与资金解决方案补充内容PIE价值判断公司战略综述现有项目运营状况新项目对公司战略的作用强调内容项目及项目公司信息(二手地)项目获取流程风险防范合作方案细化内容竞品的产品分析土地内部价值区分细化客户产品定价成本分析补充经营指标维度*/共54页项目概况与价值判断获取方式与风险防范措施项目经营与资金解决方案目录补充:战略契合度及其他信息*/共54页示例项目基本信息:项目信息概况,关注特殊规划要求相关说明:要求表格板式一致,一手地须填写测算地价测算价说明:一手项目为拟申请授权价二手项目为真实地价,包括名义价格、溢价或税务影响面积说明:计容项目建面=可售+不可售可售建面小计=住宅+非住宅非住宅=办公+商业+公寓(商业办公属性)+酒店(如有请在列表加入子项)项目基本信息项目位置行政区白云区地段黄沙大道地段占地面积代征地面积万m2计容积率面积可售面积万m2净地面积万m2住宅面积万m2小计万m2非住宅面积万m2容积率办公楼万m2集中商业万m2散售商业万m2地价地价总额底价亿元拟改公寓万m2测算价亿元酒店万m2计容车库-计容楼面地价底价元/平不可售面积万m2测算价元/平小计万m2不计容积率面积可售面积万m2计容可售楼面地价底价元/平不可售面积万m2测算价元/平小计万m2土地使用权归属土地规划用途转让方式报名截止时间(年/月/日/时)保证金截止时间(年/月/日/时)成交时间(年/月/日/时)备注1)90/70要求;2)限高、建筑密度、绿化率等要求;3)商业、写字楼、商务公寓、酒店等非住宅产品的规划要求,散售政策;4)开竣工时间要求;5)政府特殊性规划要求;等等*/共54页示例内容项目区位:准确描述项目具体位置区位示意图关注内容:项目区位,宗地所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置图形内容说明:大市区图内的相对位置,并标注公里数局域图内定性表述宗地所处具体位置、相邻主要干道、与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离可采用文字辅助说明过往常见问题:城市相对位置不清晰缺少主要位置参照物相关说明*/共54页示例内容地表现状:项发人员必须完成实地勘察,对红线范围位置清晰图形内容说明:通过示意图展现项目四至的情况并配有四至的外围照片文字描述四至利弊及未来改变可行性过往常见问题:未实际勘察红线及周边红线标识存在误差相关说明四至范围示意图*/共54页示例内容地表状况:完成对地表可见物的调查了解及相应处理方案图形内容说明:地表现状是否有建筑物,保留或待拆(标注位置、面积)查清宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘,目前用途及未来规划高