威海市房地产市场调研研究报告.doc

威海市房地产市场调研报告
**机构研展部

城市发展
研究
度假物业
专题
土地市场
房地产
市场
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一城市发展研究
城市概况
地处山东半岛东端,北东南三面濒临黄海,北与辽东半岛相对,东与朝鲜半岛、日本相望,西与烟台接壤,中国著名港口和旅游城市。
辖三区三市:环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。
总面积5698平方公里,其中市区面积769平方公里,。
威海市总人口251万,市区人口63万。
年平均气温12度,年均降水量800毫米。
历史沿革
属青州,东方夷之地,菜夷聚居
先秦
南北朝
北齐时,初设文登县,经古未变
明初
防倭寇,明设威海卫,因而得名
近代
清末年,英国殖民地,强租卅年
现代
地级市,辖三市三区,终成现状
城市性质
海洋经济大市——拥有两大渔场,渔业为全市支柱产业。
沿海开放城市——对韩贸易桥头堡,与8个国际城市缔结友好关系,是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。
新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。
优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。
生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。
城市经济
GDP:07年GDP总量达到1580亿,年均增长率超过15%。人均GDP ,%。
人口:威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头,年增长12%,预计2010年进入全国百万人口城市行列。
三产:2007年三产比例8:62:30; 工业是支柱产业,发展迅速;旅游业带动第三产业高速发展,前景广阔。
城市经济
旅游业
借助丰富的历史自然资源,威海市形成“一线(1000公里海岸线)、六板块(中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光)”的旅游发展格局。
2007年,,,%%。%%。
城市规划
一个主中心:威海市区
四个副中心:文登、荣成、乳山和石岛
三条发展轴:以威海城区为顶点,文登、荣成城区为两腰,乳山、石岛为基点的A字形结构
人口规模:近期2010年规模为100万人,远期2020年规划130万,远景2020年以后控制在150万,基础设施按照170万人预留。
一个主中心,四个副中心,三条发展带、十三个重点镇。
注:本报告中,如无特别交待,“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区,“威海市”指整个三区三市的威海。
城市规划
市区功能规划
主城中心区(环翠中心区):包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。
主城西区(高区):包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。
主城南区(经区):普通工业、居住。
环
翠
中
心
区
高区
经区
城市发展
城市向西向南发展,即向高区和经区发展。
城市带状格局
三个区域分割较远,连接道路较少。
连接经区和市区的街道只有两条,而连接市区和高区的干线可以说只有一条。
“市区工作郊区生活”。
相当数量的市民工作在市区,而居住分散在高区和经区(即),而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。
带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多交通负担,同时大大降低了威海市房地产业的利润。
-青岛路
城市竞争分析
威海市SWOT竞争分析
国内最长海岸线城市,最洁净的沙滩
全球宜居城市
环黄海经济圈
距离日韩最近城市
交通不理想,火车机场远离市中心
下辖三市城市化进程较低
与国际化滨海城市概念打造有较
远距离
第三产业快速发展
稀缺海景资源,旅游发展潜力巨大
与国内外沟通加强
假期调整带来的分时度假产品的发展契机
整体消费水平较低
房地产受宏观调控影响较大
来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大
核电站的不确定性影响
二土地市场研究
土地出让
08年(到9月底)土地出让达到峰值,共出让82宗422万平米。
威海市土地出让主要以环翠区为主,其次是经区和高区。
05年以来,威海市土地出让较快增长。
住宅用地出让
07年共出让住宅用地216万平米,占全年出让土地的83%。
08年至今共推出25宗住宅用地,成交122万平米,占