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房地产税释疑
——楼市迷局中的房地产税
    房地产税不可能根本上抑制房价,但是,政治家应充分利用当前有利的舆情和民意,果断推行房地产税,为长久解决地方政府的财政危机和住房保障的资金困境奠定制度基础。
    房地产税,是财产税的一种。财产税是最古老的税种。在幼发拉底河域Lagash城出土的一块公元6000年前的陶盘是迄今发现的最早的财产税记录。那时,被征税的财产主要是食物,此后是土地。
    1620年,欧洲第一批移民到达美洲,一束蛇皮箭使他们意识到印第安人的威胁,102位移民开始修筑工事,并签订协议,约定等额拥有土地,并按土地的肥瘠程度纳税。这是美国历史上最早的税——财产税。
    目前,全世界多数国家征收财产税,特别是房地产税,它成为政府的重要财政来源。中国也有财产税,国务院于1986年9月15日颁布了《房产税暂行条例》,但征收主要针对营利性机构,个人所有非营业用的房产不在此列,并且不包括土地,适用范围狭小,与其他国家普遍征收的房地产税有明显差异。
    在房价飙升、民怨沸腾的背景下,政府的压力日益加大,房地产税作为政府调控房市的另一个手段呼之欲出。但是,房地产税是什么?它与土地出让金是什么关系?在中国的房地产迷局中,如何理解房地产税?
    房地产税与土地出让金
    在法律形式上,房地产税与土地出让金是两种截然不同的制度,但在具体内容与实际功能层面上,现行的土地出让金已经包含着一定程度的房地产税的性质。
    首先,从收取主体看,在中国,土地出让金是地方政府收取的,在其他国家,房地产税也是地方政府收取的。中国的地方政府在收取土地出让金的过程中,身份可以是双重的,一方面是地主,收取地租;另一方面是政府,征收税金。租、税合于土地出让金之中。
    其次,从土地出让金的用途看,土地出让金用于政府的公共服务,与其他国家房地产税的用途一致。特别是在城市改造中,中国的地方政府主要依赖土地出让金,而在其他国家,如美国,各州则主要依赖财产税,特别是房地产税。在美国流行的财产税增值融资计划,就是利用房地产税支持城市改造的典型模式。该模式于1952年由加利福尼亚州发明,具体操作如下:政府发行免税债券,募集资金,用于城市改造。城市改造带来不动产增值,房地产税随之增加,纳税人以此冲抵免税债券的本金与利息。
    如果将中国地方政府收取的土地出让金,一部分视为地租,另一部分视为提前预交的房地产税,那么,中国地方政府基于土地出让金的城市改造的融资流程与美国的财产税增值融资计划就十分相似。
    中国土地出让金不断上涨,。如仅以地租的性质来解释它,显然勉强。其溢价部分应当解释为隐形的房地产税。如果上述分析成立,那么,再讨论:中国政府是否应当开征房地产税?问题的实质上就转化为:房地产税是否应当从土地出让金分离出来,分年收取?房地产税是否应视纳税人的贫富,区别征收?房地产税是否应增加征收金额?
    人们所期待的房地产税显然是:分离独立,分年收取,区别征收,加重税额。总体上,这样的房地产税是理性的,因为:现行土地出让金制度一次性预收未来若干年限的土地收益总和,必然鼓励地方政府滥用土地出让金等短期行为,扭曲代际公平;土地出让金制度不区分贫富,无法发挥调节贫富差距的功能;土地出让金制度掩