上海金山项目投资分析报告.doc

上海金山项目投资分析报告[1]-投资
上海金山项目投资分析报告[1]-投资
目     录
目     录 1
一、总论 2
项目简介 2
 2
项目规划总体要求 2
项目建筑面积指标 2
编制依据 2
主要经济技术指标 3
结论 3
二、市场分析 4
宏观环境分析 4
城市概况 4
 4
居民生活水平 5
、房地产市场分析 5
房地产市场综述 5
板块特征 6
未来发展趋势 7
三、项目周边环境 7
项目周边环境分析 7
周边环境 7
SWOT分析 8
竞争性楼盘分析 8
四、项目定位 9
总体定位 9
产品定位 10
客户定位 10
价格定位 11
五、财务效益 12
销售收入测算 12
建设投资估算 12
不确定性分析 13
经济效益评价 13
 
一、总论
项目简介

项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积平方米,土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区,西北面临近区政府、西面临近中央大道,附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区,邻近的有山鑫联城花苑,现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
项目规划总体要求
项目占地面积平方米,规划建设一个大型中高档居住区,土地使用年限为70年,, , , 建筑密度多层30%,非独立式低密度住宅25%,绿化率40%。。
项目建筑面积指标
,,,别墅31131平方米;车位部分23030平方米,配套1500平方米。
编制依据
本报告根据目前可获取的资料,结合有关的政策法规和金山区有关规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目投资提供科学的决策依据。
此外,本报告编制依据还有:
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2、上海市土地资源管理局号土地出让公告。
3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。
主要经济技术指标
占地面积                    m2
总建筑面积     .8 m2
其中:
住宅                  .8 m2
            多层                          .8 m2
            叠加/联排别墅 31131 m2
车位                23030 m2
      配套        1500 m2
容积率                              
建筑密度                             30%
绿化率 40%
机动车停车泊位                       940个
结论
本项目在目前市场行情下,总投资555,889,,销售收入658,784,392元,税后利润44,221,695元,%。从敏感度分析来看,本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。
二、市场分析
宏观环境分析
城市概况
金山区位于上海市西南,杭州湾北岸,处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县,东邻上海市奉贤区,北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里,辖14个镇、1个街道,现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇,成为内河运输主动脉。到2005年,金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后,金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后,金山北出上海的时间将大大缩短。

2004年1-,%,增速比去年同期高出7