成都大邑项目前期市场调研及策划报告下.doc

成都大邑项目前期市场调研及策划报告下商业方案一本项目体量建议方案鉴于以上分析,同时根据项目地块特性,建议物业体量组合如下:物业类型面积说明商业4,500㎡1-3层,单层面积1,500㎡酒店式公寓3,000㎡4-5层,单层面积1,500㎡住宅10,000㎡按容积率21>.0计算项目商业产品定位本项目区位及发展背景具备成为未来区域商业核心之一的潜力,未来发展可辐射整个片区,同时辐射范围也决定了本项目发展规划定位须立足于区域市场需求,打造区域型商业。从本项目区域商业现状、未来发展规划及实施情况来看,本项目将承担整个片区生活配套补充的功能,带动片区生活氛围的成熟。随着本区域大型住宅项目的建设及入住,片区内中高收入人口将不断增加,消费潜力巨大,这部分人群具有较强的消费能力,对健康的休闲娱乐方式的需求也比较旺盛,对其经营场所的档次和环境也要求较高。项目发展主题定位分析项目发展主题定位分析从项目所处的位置、周边环境、交通状况来分析,本项目适于发展的业态包括以下几类:1、专业市场;2、精品零售商业;3、餐饮、娱乐为主的休闲型商业;4、社区配套商业。从项目自身体量和内部环境特质来分析:1、若发展专业市场,周边有大量的新兴住宅小区,装饰装修材料有较大的发展空间,但此类业态需要大面积的卖场、仓库及宽敞的进出货通道,本项目土地面积局促,发展难度大,不建议发展;2、若发展精品零售商业,本项目背靠农贸市场,外部环境存在脏、乱、差的影响,档次形象无法统一,且并非位于商业繁华区,发展难度大,不建议发展;3、餐饮、娱乐属于目的性消费,发展难度相对较低,可作考虑;4、农贸市场自身即为生活必需的配套设施,本项目若发展社区生活配套业态,可与农贸市场形成较高的业态拟合,可作重点考虑。目前大邑商业整体发展层面较低,发展尚不成熟,市场空白点多,中高档大型集中综合型消费场所较少,娱乐休闲商业业态缺乏。从长远发展来看,中高档大型购物中心已在本区域聚集,且发展前景良好,发展空间较大。区域市场目前中高档社区生活配套商业属于空白,未来5年内,随着大量新建楼盘陆续入住,常住人口迅速增加,会带来对中高档社区生活商业的大量需求;从长远竞争层面而言,整个大邑县商业都处在更新升级阶段,本项目作为未来区域发展的核心商业项目之一,更应注重项目外观设计及硬件配套配置,在档次上要处于领先地位。发展档次定位项目发展主题定位鉴于以上分析,我们建议,本项目定位为:立足于区域消费,主要服务对象为周边常住人口及学生群体,以生活配套为主导、餐饮、休闲、服务功能为特色的创意型社区生活广场”。小型规模超市中小型餐饮店中小型休闲/娱乐店各种服务性商业设施(银行、电信营业厅等)与农贸市场业态相拟合的各种配套商业经营客户群定位项目规划设计建议原有市场主入口位于商业价值最大的路口处,商业楼的商气无法延续,直接影响商业价值。原有市场次入口与住宅用地相邻,人流量较大,对住宅居住舒适度有所影响,后期管理难度较大。将农贸市场置于后部,商业综合楼占据地块最好的临街面,展示面宽,且位于十字路口,商业价值凸显。与此同时,由于地块特质的限制,无法形成小型广场聚集人气,人流动线组织上也存在一定的难度。原设计方案商铺进深14米左右,无法形成通廊式布局从而做出室内步行街,在合理的开间之下,商铺面积较大,总价高,存在一定的销售难度。原规划方案分析规划方案修改的出发点充分挖掘地块价值,利益最大化,便于快速销售。充分照顾商业综合楼、农贸市场、住宅小区三者之间的互动关系,寻找平衡点。便于业态布局,实现产品差异化定位。尽量降低销售难度,利于快速回款。优化业态组合,寻找新的利润价值点。规划布局及人流车流动线建议原有市场主入口移动至此处,将路口处商气延续,此处更多的作用是作为消防疏散通道的考虑。住宅主入口远离商业地块,之间用围墙隔离,保证居住舒适度。农贸市场利用两个临街的主入口引入人流。市场与商业楼之间的过道宽度为8米,可借助此过道与商业楼形成互动,人流在地块内部形成循环。市场主入口借鉴案例——成都龙湾生活广场次入口设于围墙边,便于管理前部设综合商业楼,后部设农贸市场,商业楼一层利用一个铺面的位置开设农贸市场主入口,方便人流进出,同时保证了前部商业综合楼的商业价值。商业价值最大的路口处,商铺被保留,并划分成较大的面积,用于主力店经营。规划布局建议商业楼则充分利用农贸市场的人流,背街面8米宽的过道可形成内部商业街,将背街面的商铺价值予以发挥。同时,背街面的商铺还可借用农贸市场的概念,以固定消费人群入手,提升商铺价值。充分考虑二层商铺的价值发挥,建议在主街和背街分别设置外廊,楼的两个端头设置梯步直达二层,形成步行街区的模式,使二层商铺与农贸市场二层形成人流循环,提高二层商铺的可达性,提升其价值。本项目应充分考虑农贸市场对居住的影响,建议开发公司与市场管理部门协商