我们面临的市场……宏观经济环境研判区域房地产市场研判中国2014年3月份通货膨胀率持续走低,表明在经济失去动能之际经济学家论坛*未来发展趋势向好不动产仍是市场保值增值的最佳资产。股市不振、货币期货风险高1、本届政府强调长效机制,不愿过多提房价问题。2、2014年维持房地产市场健康发展,是中国经济保增长的重要保障。3、2014年中国楼市高度分化,大部分城市由于楼价处于高位,成交量难以为继,已普遍出现供大于求的状况。商业地产市场客户观望情绪严重“捂钱不出”房地产市场不稳定客户预期降低房地产市场资金量减少客户观望情绪严重,够买期较长商业地产不再是限购令下的宠儿住宅市场商业市场限购令下无处可逃刚需客户成为市场唯一宠儿贷款政策加大提高置业门槛开发商与政策的博弈已现端倪房地产业调控政策转向待定武宁县2013-2014年商品房月销售套数图(数据来源:武宁县房地产管理局)武宁房地产市场总体供大于求,相当于2年半的销售量,竞争趋于激烈2013年1月至12月共计推出2872套,年销售2490套,2014年1月至5月共计推出1543套,销售1265套,供需关系平衡武宁县城区商品房销售公示存量可售套数:商业1728套;住宅4873套;合计6601套武宁县2014年商品房月销售均价走势图本地住宅主要以改善性需求为主,价格平稳;住宅投资性需求并不旺盛国家紧缩政策对商业影响不大,本地商业价格起伏较大,但是供应总量较少,投资空间比较大201320142014年5月武宁县城区可售套数:商业1728套;住宅4873套;小结2、国家紧缩政策影响于商品住宅,对商业类型项目,政策干预的可能性少,项目面临政策风险较小;1、在动荡的大经济市场下,固定资产投资依旧是最保值增值抗风险的选择;4、武宁房地产市场总体供大于求,相当于2年半的销售量,竞争趋于激烈。3、商业地产市场客户观望情绪严重“捂钱不出”如何解决目前市场困境?从了解客户需求开始如何提升知名度?推广策略项目营销节奏如何把握如何提高销售速度——项目核心操作建议市场对策……根据我司多年商业操作经验及现场累积客户统计分析,对于购买商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户:投资客户分类A类——15万元以下投资客户;B类——15-50万元的投资客户;C类——50万元以上的投资客户。这三类客户的分布呈金字塔型,随着首期支付款的增加,相应的客户层面就越窄,即需要支付首期款金额越少,客户越多;反之则需要支付越多,客户越少。投资者特征分析A类——15万元以下投资客户特征分析客户群体:当地居民、公司管理者、家庭等客户特征:客户自己判断力弱;着重资金收益率和资金的安全性,比较喜欢贪小便宜;容易为现场气氛所引导;非常关注发展商的品牌和经营商家的品牌。付款特征:由于手头资金较少,一般选择按揭付款来进行以小博大。投资目的:只有一个目的——投资收租,期望能够带来高额回报收益,同时自己又无须进行经营管理。投资者特征分析
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