土地数据11月月报：政府推地增加,开发商拿地谨慎.pdf

行业研究证券研究报告
房地产行业

增持维持房地产行业 2011 年 12 月 5 日
房地产行业分析师:涂力磊
土地数据 11 月月报: SAC 执业证书编号:S0850510120001
tll5535@
政府推地增加,开发商拿地谨慎 021-23219747
房地产行业分析师:谢盐
SAC 执业证书编号:S0850511010019
xiey@
021-23219436
联系人:贾亚童
jiayt@
021-23219421
总体观点:
1-11 月全部统计城市土地成交出让金下滑 %。1-11 月我们所统计城市的土地成交面积同比增涨 %(比前 10 月
减少 个百分点),楼面价下降 %(比前 10 月下降 个百分点),这使得 1-11 月土地成交金额同比下滑
%(比前 10 月减少 个百分点)。尽管 11 月为土地市场传统旺季,但开发商资金日趋紧张,这使得 11 月一、二、三
线城市的土地成交情况全面下滑,并对各地方政府的财政收入产生了较明显的负面影响。
调控使土地市场传统旺季不旺,地方政府多措施提振市场。为应对土地市场低迷,舒缓财政压力和完成供地计划,地方
政府开始降低入市门槛,多推优质地块和分割大地块等方法来提振土地市场,加大推地力度。11 月,一线城市推出土地
1397 万平,环比微升 %;一线城市 1-11 月累计推出土地 13316 万平, 同比上升 %。由于上月一线城市有较
多市中心地块推出,这使得 11 月一线城市的土地挂牌价回落至 3260 元/平米,环比下滑 %。11 月,三线城市土地
推出量 6909 万平米,环比增加 %。1-11 月三线城市累计推出土地 亿平米,同比增加 %,比上月增速
继续下滑 个百分点。11 月,三线城市的土地挂牌价为 876 元/平米,环比下滑 %。
土地成交同比全线下滑,三线城市下滑更为明显。开发商资金日趋紧张使得土地需求持续萎缩。11 月,全国一线城市土
地成交建面累计 11667 万平,同比增长 %,比上月继续回落 4 个百分点。从环比看,11 月一线城市土地实际成交
量 1060 米,环比微增万平 %;11 月,受优质地块推出影响,一线城市土地成交溢价率反弹至 %。1-11 月,全建面为 3505 万平,环比下滑 %。11 月,受土地挂牌价有所回落影响,三线城市的土地溢价率小幅回升至 %。
估值和投资。截至 12 月 2 日,A 股 TTM 市盈率 倍,房地产 TTM 市盈率 倍。当前调控效果已有所体现,
预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大,继续维持行业“增持”评级。
地方财政影响后期调控力度,“降准”红利将逐步显现。考虑到 2011 年仅剩 1 个月,预计今年土地出让收入下滑已成定局。
受土地出让收入下滑影响,部分地方政府已经开始优化现有调控。中央层面调控方向是否会发生动摇在于 2012 年 1 季度
房地产投资回落程度。上周中国人民银行首次公布降低存款准备金率。我们认为流动性放松是行业筑底的重要信号。目
前宏观基本面正朝我们期望的方向发展。地产作为流动性回升的先导受益行业,有望直接受益于本次准备金率下调。此
外,海通宏观认为本次“降准”意味着货币政策进入“降准”周期,预计未来 1 年内还有三次左右“降准”可能。从历史情况看
地产行业销售增速和地产股对沪深 300 指数的超额收益率在“降准”3 到 6 个月后均有不错表现。短期行业可能还会因为各
种成交因素有所震荡,但是我们认为从中期来看行业已经具备“超配”条件。
风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
备注: 文一线城市包括北京、上海、深圳、杭州和广州;二、三线城市根据本 2010 年各城市 GDP 排序进行取样。其中,
二线城市取 2010 年 GDP 靠前的前 24 个主要城市;三线城市取 2010 年 GDP 靠前的随后 68 个主要城市。




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行业月度报告·房地产行业 2


1. 11 月全部统计城市的土地市场下滑态势明显
2011 年 11 月,我们统计的全部城市土地成交面积、成交均价和成交金额同比增幅较上月呈全面下滑