中原2012年招商地产及安业地产深圳布吉三联旧改项目产品定位（上篇）.doc

中原2012年招商地产及安业地产深圳布吉三联旧改项目产品定位(上篇)
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2012年招商安业地产
布吉三联旧改项目产品定位
谨呈:深圳招商地产及安业地产
中原地产代理(深圳)有限公司
(上篇)
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项目分析
竞争分析
项目定位
政策分析
地块分析
环境分析
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“一管”收紧流动性之加息
政策分析
当前流动性过剩、通胀压力大困扰着中国经济的发展,2011年货币和政策转为稳健以来,央行已经加息4次,开发商融资渠道收紧,居民购房压力加大。目前,5年期贷款利率已经高达6#ff66ff'>.8%,居民供楼负担比不断增加,二手房租金供楼比已经超过2008年房地产高峰时期
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二管“抑制需求”:“新国八条”出台,多项措施抑制需求
政策分析
经过2011年的两轮调控之后,房地产市场并未出现预期中的降温,市场仍在高涨之中,虽然量出现了下调,但价格稳步上涨。中央在传统春节前出台“新国八条”,堪称史上最严厉的政策。
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二管“抑制需求”:深圳出台限购细则,非深户购房门槛提高
政策分析
针对之前市场上部分购房者利用外地身份证,通过补缴税单或补社保获得购房资格,打政策“擦边球”的现象,3月初,深圳对此做出了明确规定,出台了深圳版的限购细则:要求非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须是最近连续缴纳12个月以上且不含补缴情况,提供社保证明的,必须符合下列条件之一:
??一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、
??二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、
??三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。(即:提供社保缴纳证明的,必须同时连续缴纳12个月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时依据社保局的规定,医疗保险和工伤保险是不可以补缴的。)
之前市场普遍规避限购令的方法是利用外地人身份证补缴一年的养老保险,而在新规定下,通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零,同时又不承认补缴纳税证明的购房资格,因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低,但近期市场有传闻表示无论是否有社保证明,仍有办法办理过户,前提是花费2w不等的费用。
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三管“房价控制目标”:年度房价控制目标深圳房价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅
政策分析
国务院要求各地出台房价调控目标,并于一季度前向社会公布。3月31日,深圳公布了年度房价控制目标,2012年深圳房价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅。
国务院督察组来深圳调研
同时,国务院房地产调控督查小组对深圳等16省市对保障房及宏观调控情况全面督查,首站在深圳,并于4月20日结束,深圳政府部门内部沟通核心内容包括:深圳房地产调控政策的落实情况,房价稳定在可控的范围内,没有过高过快的增长等。
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三管“房价控制目标”:深圳出台限价令
政策分析
限价令的主要内容:
4月底5月初将采取全新的预售备案系统;
已拿预售的项目:针对2011年录入合同的价格折算出均价,采取一刀切的做法,新系统针对每个项目设定一个价格上限,超过该价格不予打合同;
2012年拿预售项目,则按照某一个月的录入合同价格折算均价;
未拿预售项目:分片区制定均价上限。结合区域及物业类型进行审批,高于均价的不给预售,要求每一套报预售的价格都要低于片区设定的价格;
以2011年均价2万计算,预计2012整体均价不超过2#ff66ff'>.2万,同时新推单位价格不得超过上期价格,部分高价物业转现售销售。
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部分楼盘开始下调备案预售价格
政策分析
一、宝安区·品尚居
原预售报均价2#f